Myyjän vastuu salaisista virheistä kestää viiden vuoden ajan hallinnan siirtymisestä. Aika saattaa tuntua pitkältä ja vastuu ankaralta. Hevosmiesten tietotoimisto kertoo, että vastuulta voisi välttyä silloin, kun rakennukset myydään purkukuntoisena.
Ellei kohde tosiasiallisesti ole purkukuntoinen, tällaisella kauppakirjaehdolla ei ole kuitenkaan merkitystä. Maakaaren mukaan ostajan oikeuksia voidaan rajoittaa vain yksilöidyillä sopimuksilla. Lain esitöiden mukaan esimerkiksi “sellaisena kuin se on” on yllättävä ja ankara, eikä sillä voida rajoittaa myyjän vastuuta.
Jos kaupan kohteella olevat rakennukset todella ovat purkukuntoiset ja tämä ilmenee mm. kauppahinnasta, ehto osoittaa silloin kaupan kohteen kuntoa. Fiksua olisi lisäksi, että kauppahinta jaettaisiin maapohjan ja rakennusten kesken.Esimerkiksi mökkikiinteistöissä tontti on usein arvokkaampi kuin rakennukset.
Kauppahinnan jakamisella on merkitystä kaupan jälkipyykissä. Jos kauppakirjassa on todettu, että rakennuksen arvo on vähäinen, ostaja voi virhetilanteessa lähtökohtaisesti vaatia rakennusten osalta enintään niiden arvoa vastaavaa hinnanalennusta.
Kauppahinnan jakamisessa on huomioitava, ettei jako saa olla keinotekoinen. Jos rakennuksilla on tosiasiallista arvoa, rakennusten merkitseminen arvottomiksi tai purkukuntoisiksi ei poista myyjän vastuuta.
Asianajaja, varatuomari Mika Talviaro
Asianajotoimisto Talviaro Oy