Ostajan vastuu kiinteistökaupassa

Kuinka laajasti kiinteistö tulee tarkastaa?

Ostajan vastuu kiinteistökaupassa on verrannollinen myyjän vastuuseen. Kun myyjän tulee antaa kaupan kohteessa kaikki merkitykselliset tiedot, ostajan on otettava tiedoista selko ja tarkastettava kohde riittävällä huolellisuudella. Mikäli ostaja laiminlyö tämän velvollisuuden, hän voi menettää oikeutensa vedota niihin virheisiin, jotka olisivat ollut kohtuullisin toimin havaittavissa.

Kiinteistökauppaa säätelevän maakaaren 2 luvun 22 §:n keskeinen lähtökohta on, ettei ostaja saa virheenä vedota seikkaan, joka olisi ollut havaittavissa ennen kaupantekoa. Säännös ei kuitenkaan velvoita ostajaa epäilemään kaikkea tai purkamaan rakenteita ilman syytä. Ostajalla ei ole tutkimisvelvollisuutta, ellei jokin synnytä perusteltua epäilyä vaurion olemassaolosta. Jos tällaista epäilyä herättävät seikat ilmenevät, ostajalle syntyy laajempi ja aktiivisempi tutkimusvelvollisuus, jota kutsutaan korostetuksi selonottovelvollisuudeksi.

Ostajan vastuu kiinteistökaupassa eroaa tietyiltä osin asunto-osakkeen kaupasta, ja näistä kirjoitetaan erillisessä artikkelissa Ostajan vastuu asuntokaupassa.

Ostajan selonottovelvollisuuden perusta

Ostajan on tavanomaisella tavalla tutustuttava kiinteistön kuntoon.

Ostajan vastuulle kuuluu kohteeseen tutustuminen, sen yleisilmeen arviointi, tilojen katselmus sekä asiakirjoihin perehtyminen. Mikäli mikään ei viittaa tavanomaisesta poikkeaviin puutteisiin tai virheisiin, ostajan ei tarvitse teettää asiantuntijaselvityksiä tai edellyttää rakenteiden avaamista vaativia tutkimuksia.

Ostajan tulee tutustua kaikkiin niihin tiloihin, joihin hänellä on esteetön pääsy. Tämä tarkoittaa sitä, että jos yläpohjaan on tikkaat, yläpohjassa tulee käydä ja sen kuntoon tutustua. Mikäli ryömintätilaan on tarkastusluukku, vastaavasti ryömintätilan kunto tulee tarkastaa.

Milloin ostaja toimii huolellisesti?

Korkeimman oikeuden ratkaisuissa on esimerkkejä siitä, milloin ostaja on toiminut juuri niin kuin hänen kuuluukin, vaikka myöhemmin ilmenneet virheet ovat olleet merkittäviä.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2009:31 kohteessa oli sinänsä riskialtis rakenneratkaisu, mutta mitään havaittavissa olevaa kosteusvaurioihin viittaavaa ei ollut ilmennyt ennen kaupantekoa. Kuntotarkastuksessa oli todettu vesikatossa riskitekijöitä, jotka olivat heikentäneet sen kestävyyttä. Myös savuhormin juurihuovan tiiviys oli ollut puutteellinen. Katon vuotamista ei ole kuitenkaan havaittu tai epäilty. Kuntotarkastusraportista ilmenevien tietojen perusteella ei ole siten ollut syytä epäillä, että rakennuksen yläpohjassa oli kosteusvaurio.

Korkein oikeus katsoi, ettei ostajalla ollut kuntotarkastuksen havaintojen perusteella myöskään erityistä syytä sanottuihin poikkeuksellisiin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi. Tämän vuoksi hän ei ollut laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan.

Ostajat olivat saaneet pitää riittävinä selvityksiä, joissa kellarin yläpuoliset rakenteet oli poraten tehdyillä mittauksilla todettu kuiviksi.

KORKEIN OIKEUS 2020:23

Ratkaisussa KKO 2020:23 ostajille oli ennen kaupan tekemistä annettu vuonna 1960 rakennetusta asuinrakennuksesta laadittu kosteusmittauspöytäkirja, jonka mukaan kosteutta oli rakennuksen kellaritiloissa mutta ei sen yllä olevissa lattia- ja seinärakenteissa. Kaupan jälkeen kellarin betoniholvin yläpuolisissa alapohjarakenteissa sekä ulkoseinärakenteiden alaosissa havaittiin kosteus- ja mikrobivaurioita, jotka olivat aiheutuneet kellarista johtuvasta kosteusrasituksesta sekä kosteuden tiivistymisestä kylmän betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan.

Korkein oikeus katsoi, että ostajilla oli rakennuksen iän, rakennustavan ja kellarin kosteudesta saamiensa tietojen johdosta ollut aihe tarkastaa kellarin yläpuolisten rakenteiden kunto tavanomaista perusteellisemmin. He olivat kuitenkin saaneet pitää riittävinä pöytäkirjasta ilmeneviä selvityksiä, joissa kellarin yläpuoliset rakenteet oli myös poraten tehdyillä mittauksilla todettu kuiviksi. Ostajat eivät olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan, eivätkä he siten olleet menettäneet oikeuttaan vedota kiinteistön virheeseen.

Ratkaisussa KKO 2004:78 kaupan kohteena olleesta kiinteistöstä oli tehty ennen kauppaa kosteuskartoitus, jonka tulokset oli kirjattu kauppakirjaan. Ostajat tiesivät näistä pintapuolisista kosteusvaurioista ja olivat hyväksyneet ne. Kauppakirjaan sisältyi myös vastuuta rajoittava lauseke, jossa myyjä vapautettiin vastuusta näiden havaittujen vaurioiden osalta. Ostajat eivät kuitenkaan olleet kaupantekohetkellä tietoisia laajemmista rakennusteknisistä puutteista, kuten kuivatusjärjestelmän puuttumisesta ja väärästä perustamistasosta, jotka paljastuivat myöhemmin vasta tarkempien tutkimusten myötä.

Ratkaisussa korostettiin maakaaren sääntelyä siitä, että ostajalla ei ole lähtökohtaisesti velvollisuutta ryhtyä tavanomaisesta poikkeaviin, kiinteistöön kajoaviin tutkimuksiin ilman erityistä syytä. Vaikka kosteuskartoitus antoi viitteitä vaurioista, se ei paljastanut niiden syytä eikä konkreettista perustetta epäillä merkittävää rakenteellista virhettä. Mahdollisten piilevien rakennusvirheiden havaitseminen olisi edellyttänyt toimenpiteitä, joihin ostajat eivät olisi voineet ryhtyä ilman myyjän hyväksyntää. Näin ollen heidän ei katsottu laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan.

Koska myöhemmin paljastuneilla rakennusvirheillä oli olennainen vaikutus rakennuksen soveltuvuuteen asumiskäyttöön ja kiinteistön arvoon, ostajilla katsottiin olevan oikeus vaatia hinnanalennusta. Kauppakirjaan sisältynyt vastuunrajoituslauseke ei ollut riittävän yksilöity rajaamaan myyjän vastuuta piilevistä ja vakavista rakennusvirheistä, eikä se siten estänyt ostajan seuraamusvaatimuksia.

Näissä ratkaisuissa korostuu se, että ostaja saa luottaa asiantuntijan arvioon ja tutkimuksiin kohteen kunnosta. Jos riskejä ja tai epäilyksiä herättäviä seikkoja havaitaan ja tämän jälkeen suoritetaan esimerkiksi rakenteisiin ulottuvia kosteusmittauksia, ostaja saa luottaa näihin tarkempiin tutkimuksiin.

Milloin ostaja ei ole täyttänyt selonottovelvollisuuttaan?

Tilanne muuttuu, kun ostaja saa tietoonsa seikkoja, jotka synnyttävät perustellun epäilyn kosteus- tai mikrobivauriosta.

Ratkaisussa KKO 2019:16 kiinteistön ostajille oli ennen kauppaa esitetty kiinteistöllä olevaa rakennusta koskeva kuntotarkastusraportti, jossa kuvattiin rakennuksessa olevia riskirakenteita ja vaurioita sekä esitettiin korjaus- ja lisätutkimussuosituksia. Kun ostajilla oli saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää tutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa, ostajat eivät voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin eivätkä siihen, että rakennuksessa ei, toisin kuin kuntotarkastusraportissa oli ilmoitettu, ollut tuulettuvaa alapohjaa.

Tarkastaja oli siis esittänyt selkeän korjaus- ja jatkotutkimuskehotuksen. Ostaja ei kuitenkaan ollut edellyttänyt lisäselvityksiä eikä puuttunut havaintoihin kauppaa valmisteltaessa. Kun laaja vaurio myöhemmin paljastui, ostaja oli laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa.

Tapauksessa ratkaisevaa oli se, että ostaja tiesi tai hänen olisi pitänyt ymmärtää riskin olemassaolo, mutta hän ei ryhtynyt asianmukaisiin toimenpiteisiin. Kun merkkejä on, ne täytyy selvittää ennen kauppaa eikä sen jälkeen.

Kuntotarkastuksen merkitys vastuunjaossa

Kuntotarkastus voi olla ostajan paras turvakeino tai pahin kompastuskivi. Jos raportti ei osoita merkkejä vauriosta, ostaja saa luottaa siihen eikä hänelle synny lisätutkimusvelvollisuutta. Näin tapahtui ratkaisussa KKO 2020:23.

Jos taas raportissa todetaan konkreettisia vauriojälkiä tai esitetään jatkotutkimussuosituksia, ostajan velvollisuus laajenee välittömästi. Tämä on keskeinen opetus ratkaisusta KKO 2019:16. Ostaja ei voi pelkästään kuitata raporttia luetuksi, jos sen sisältö korostaa korjausten tai lisäselvitysten tarvetta.

Lisätietoa aiheeseen liittyvistä vastuista löytyy myös artikkeleistamme Kuntotarkastajan vastuu sekä Kiinteistönvälittäjän vastuu.

Yhteenveto ostajan vastuusta – huolellinen ostaja saa suojaa, huolimaton ei

Ostajan vastuu kiinteistökaupassa ei ole pelkkä muodollisuus, vaan ratkaiseva osa sitä, miten vastuut jakautuvat, jos myöhemmin ilmenee virheitä. Oikeuskäytännön perusteella voidaan sanoa, että ostaja, joka toimii aktiivisesti ja huolellisesti, saa oikeussuojaa. Ostaja, joka sivuuttaa korjauskehotukset ja lisätutkimustarpeet, kantaa seuraukset.

Ostajan ei oleteta olevan rakennusalan asiantuntija. Hänen täytyy kuitenkin reagoida tietoihin, jotka osoittavat vaurion mahdollisuuden.