Väliomistajan vastuu asuntokaupassa

Väliomistajan vastuu kiinteistökaupassa on sama kuin kenen tahansa myyjän. Väliomistaja on sekä ostanut että myynyt kiinteistön. Mikä on väliomistajan ja ensimmäisen myyjän vastuu?

Nuori perheenisä Pohjois-Pohjanmaalta oli ostanut ja myynyt saman talon muutaman vuoden sisällä. Viimeisimmät ostajat vaativat perheenisää kaupanvastuuseen rintamamiestalon purueristeisen lattian laho- ja kosteusvaurioista.

Perheenisä kääntyi asianajaja Mika Talviaron puoleen, joka selvitti ensimmäiseksi, milloin asiakas oli itse ostanut talon. Kun selvisi, ettei ensimmäisestä kaupasta ollut kulunut yli viittä vuotta, Talviaro vyörytti perheenisälle esitetyt vaatimukset eteenpäin. Viimeisimmät ostajat korjauttivat alapohjan, jonka jälkeen Oulun käräjäoikeuden järjestämässä sovitteluistunnossa sovittiin kustannusten jaosta kolmen osapuolen kesken.

Kaikkiaan noin 20.000 euron korjauskustannukset jaettiin kolmeen osaan siten, että perheenisälle jäi maksettavaa 6.500 euroa. Perheenisällä oli oikeusturvavakuutus. Asianajokuluistaan hänelle jäi maksettavaksi oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuus 1.200 euroa.

Väliomistajan tilanne on tukala

Maakaaren mukaan myyjä kiinteistön virheistä viiden vuoden ajan hallinnan siirtymisestä. Ei ole lainkaan tavatonta, että kiinteistö on saatannut vaihtaa viiden vuoden aikana parikin kertaa omistajaa. Miten kaupan osapuolten vastuut toteutuvat näissä tilanteissa?

Lähtökohta on se, että kaikkia kauppoja arvioidaan erikseen. Käytetäänpä ensimmäisestä kaupasta nimitystä “kauppa nro 1” ja jälkimmäisestä “kauppa nro 2”.

Asiat lähtevät yleensä purkautumaan jälkimmäisestä kaupasta nro 2. Tilanne voi olla esimerkiksi se, että kaupan nro 1 ostajat ovat asuneet ostamassaan omakotitalossa vuoden jos toisenkin ilman moitteen sijaa, mutta myytyään talon uudelle omistajalle tämä alkaa heti oireilemaan talossa. Ostaja vaatii kaupan 2 purkamista tai hinnanalennusta.

Mitä tekee kaupan 2 myyjä? Jos hän tai hänen asianajajansa on kylliksi fiksu, hän selvittää onko myyjän virhevastuu kaupasta 1 edelleen avoinna. Mikäli on, väliomistaja reklamoi omaa myyjäänsä.

Välttämättä kaupat 1 ja 2 eivät ole maakaaren virhearvioinnin mukaan samanalaisia. Kaupan 1 ostaja ja kaupan 2 myyjä eli väliomistaja on saattanut tehdä kohteeseen esimerkiksi epäonnistuneita korjauksia, joista kaupan 1 myyjä ei voi olla vastuussa. Lisäksi kaupat 1 ja 2 saattavat olla tiedoiltaan erilaisia. Ensimmäisessä kaupassa ostajalle on annettu riittävät ja oikeat tiedot, mutta jälkimmäisessä kaupassa tiedot on annettu puutteellisena. Tai päivastoin.

Eritoten silloin, kun kaupat ovat toisiinsa nähden erilaisia, vastuunjako kahden myyntiportaan välillä on perusteltua. Mikäli viimeisin ostaja on korjannut tai korjaa virheet, tästä syntyy usein arvonnousua, tason parannusta tai käyttöiän pidennystä. Tällöin on perusteltua, että myös viimeisin ostaja osallistuu kustannustenjakoon.

Väliomistajan tilanteen tekevät tukalaksi viimeisimmän ostajan (kauppa 2) oikeudenkäyntikulut. Väliomistaja on puun ja kuoren välissä. Jos väliomistaja kiistää kaupan 2 ostajan vaatimukset ja häviää riitansa kaupan 2 ostajaan nähden, mutta voittaa kaupan 1 myyjään nähden, väliomistajana toiminut myyjä ei voi välttämättä vyöryttää kaupan 2 ostajan oikeudenkäyntikuluja edelleen ensimmäisen kaupan 1 myyjälleen.

Asuntokaupassa (esim. kerrostalo- tai rivitalohuoneisto) myyjän vastuuaika on kiinteistökauppaa lyhyempi eli kaksi vuotta hallinnan siirtymisestä.

Väliomistajan avustaminen kiinteistökauppariidoissa edellyttää kokemusta ja asiantuntemusta kiinteistökauppariitojen hoitamisesta. Asianajotoimisto Talviaro on hoitanut useita kiinteistökauppariitoja, joissa kiinteistö on vaihtanut useampaan kertaan omistajaa viiden vuoden aikana

Tämä artikkeli on osa sarjaa “Asianajotoimisto Talviaro Oy:n vuonna 2021 hoitamia asunto- ja kiinteistökauppariitoja”.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.