Kun omakotitalossa tai taloyhtiön rakennuksessa epäillään kosteus- tai homevaurioita, tarvitaan tutkimusmenetelmä, joka menee pintaa syvemmälle. Tavallinen kuntotarkastus tai yksittäinen kosteusmittaus eivät riitä osoittamaan, missä laajuudessa vauriot piilevät. Kuntotutkimus on se menetelmä, joka antaa luotettavimman kokonaiskuvan rakennuksen kunnosta – ja kiinteistökauppariidoissa juuri sillä on suurin näyttöarvo.

Tutkimusten järjestys on tärkeä

Kuntotutkimusta ei yleensä aloiteta suoraan rakenteita avaamalla. Ensin kartoitetaan riskit muilla menetelmillä, jotta avaukset voidaan kohdentaa oikein ja vältytään turhilta vaurioilta.

Tyypillinen etenemisjärjestys on seuraava:

1. Homekoiratutkimus – koiran erinomainen hajuaisti paljastaa rakenteissa piilevät mikrobikasvustot. Merkkaukset ohjaavat tarkemmat tutkimukset oikeisiin kohtiin.
2. Ilmanäytteet – esimerkiksi TCA- ja VOC-mittausten avulla selvitetään, kulkeutuuko rakenteista haitallisia yhdisteitä sisäilmaan.
3. Ilmatiiveysmittaus – osoittaa, onko rakenteissa vuotokohtia, joiden kautta epäpuhtaudet siirtyvät huoneilmaan.
4. Kuntotutkimus – vasta tämän jälkeen ryhdytään tekemään hallittuja rakenneavauksia, otetaan materiaalinäytteitä ja dokumentoidaan vauriot.

Kun tutkimus etenee näin, saadaan mahdollisimman kattava ja luotettava kuva rakennuksen todellisesta tilasta.

Mitä kuntotutkimus pitää sisällään?

Kuntotutkimuksessa rakennusta tarkastellaan järjestelmällisesti ja rakenteita avataan. Tutkimus ei jää pintapuoliseksi silmäilyksi, vaan sen tavoitteena on todentaa vaurioiden olemassaolo ja laajuus.

Omakotitalossa tutkimuksen tilaamisesta päättää omistaja. Taloyhtiössä päätöksen tekee hallitus tai isännöitsijä hallituksen valtuuttamana.

Kuntotutkimus on usein laaja, erityisesti silloin kun rakennuksessa on useasta eri syystä johtuvia ongelmia: alapohjan kosteus, yläpohjan tuuletuspuutteet ja märkätilojen vedeneristysongelmat voivat kaikki kietoutua toisiinsa.

Tutkijalle toimitetaan aina etukäteen kohteeseen liittyvä aineisto: aiemmat raportit, rakennuspiirustukset ja muut tiedot korjauksista. Näin tutkimus voidaan suunnata tehokkaasti.

Miten kuntotutkimus eroaa muista tutkimuksista?

Moni sekoittaa kuntotutkimuksen kuntotarkastukseen tai pelkkään kosteusmittaukseen. Todellisuudessa kyse on eri asioista.

Menetelmä	Kuntotarkastus	Kosteusmittaus	Kuntotutkimus
Toteutus	Silmämääräiset havainnot ja pintakosteusmittaukset	Yksittäisetkosteusmittaukset rakenteista	Rakenteiden avaaminen, mittaukset ja näytteet
Laajuus	Yleiskuva rakennuksesta	Rajattu, kohdistuu yleensä märkätiloihin	Järjestelmällinen ja perusteellinen
Tavoite	Antaa ostajalle/myyjälle yleiskuvan kohteesta	Vahvistaa yksittäisen epäilyn kosteudesta	Paljastaa todellinen kunto ja vaurion laajuus
Raportti	Lyhyt, yleistasoinen	Mittaustulokset	Yksityiskohtainen, kuvat ja analyysit
Näyttöarvo riidoissa	Heikko, ei yleensä riitä oikeudessa	Rajallinen, voi tukea muuta näyttöä	Vahvin näyttöarvo ja painavin asiakirja oikeudessa

Aistinvaraiset havainnot ja rakenneavaukset

Kuntotutkimus alkaa aistinvaraisilla havainnoilla. Tutkija tarkastelee pintapuolisia vaurioita, raportoi mahdollisen homeen hajun ja etsii näkyviä mikrobikasvustoja. Monesti vauriot piilevät kuitenkin pintojen alla, ja siksi seuraava vaihe on rakenteiden avaaminen.

Puukkosaha tai monitoimityökalu ovat tyypillisiä työkaluja, joilla tehdään rakenneavauksia. Avauksista voidaan tutkia esimerkiksi seinärakenteiden eristeet, runkorakenteet, ulkoseinän tuuletus ja alapohjan kunto. Avauksista otetaan valokuvat ja materiaalinäytteet, jotka lähetetään laboratorioon analysoitavaksi.

Mitä kuntotutkimus maksaa?

Kuntotutkimuksen kustannukset riippuvat tutkimuksen laajuudesta, rakennuksen koosta ja tarvittavista näytteistä. Tutkimuksen yhteydessä otetaan yleensä materiaalinäytteitä, joiden analysointi maksaa noin 200–300 euroa per näyte. Jos näytteitä tarvitaan useita, kustannukset nousevat nopeasti.

Laajan kuntotutkimuksen hinta voi olla 5 000–10 000 euroa. Summa voi kuulostaa suurelta, mutta tutkimus voi säästää huomattavasti enemmän, kun korjaukset voidaan kohdentaa oikein ja turhat työt vältetään.

Lisäksi on hyvä huomata, että kuntotutkimus ei yksinään riitä korjaamiseen. Sen pohjalta laaditaan korjaussuunnitelma. Kiinteistökauppariidassa tarvitaan lisäksi kustannusarvio mahdollisista korjauksista. Näiden avulla voidaan arvioida, mikä vaikutus vauriolla on kaupan ehtoihin ja kaupan osapuolten vastuunjakoon.

Kuntotutkimus kiinteistökauppariidassa

Kun asuntokaupan jälkeen paljastuu vaurioita, kysymys kuuluu: oliko vaurio olemassa jo kaupantekohetkellä? Tähän kysymykseen kuntotutkimus antaa vastauksia.

Ostajan kannalta tutkimus voi osoittaa, että virhe oli salainen ja siten myyjän vastuulla. Myyjän näkökulmasta tutkimus voi puolestaan vahvistaa, että ongelmat ovat syntyneet vasta kaupan jälkeen.

Tuomioistuimessa ratkaisevaa ei ole pelkkä tutkimuksen olemassaolo, vaan myös sen tekijän pätevyys. Rakennusterveysasiantuntijan (RTA) tekemä tutkimus on erityisen painava, koska terveystarkastajat ja viranomaiset usein nojaavat RTA:n arvioihin. Oikeudessa RTA-asiantuntijan raportti voi olla ratkaiseva tekijä.

Miksi kuntotutkimus on niin tärkeä?

Kuntotutkimuksella on monia hyötyjä:

• Se paljastaa piilevät vauriot, joita ei muuten havaittaisi.
• Se toimii luotettavana pohjana korjaussuunnittelulle.
• Se antaa vahvimman todistusaineiston kiinteistökauppariidoissa.
• Se säästää kustannuksia, kun korjaukset voidaan kohdentaa oikein.
• Se turvaa terveellisen ja turvallisen asumisen.

Kuntotutkimus on siis paljon enemmän kuin tekninen selvitys – se on avain rakennuksen todelliseen kuntoon ja keskeinen väline oikeudellisissa kiistoissa.

Yhteenveto

Rakennuksen kunnon selvittäminen vaatii oikeat tutkimukset oikeassa järjestyksessä. Homekoira auttaa paikantamaan epäilyttävät kohdat, ilmanäytteet ja ilmatiiveysmittaukset vahvistavat riskit, ja lopulta kuntotutkimus paljastaa piilevät vauriot.

Kuntotutkimus on perusteellisin ja painavin selvitysmenetelmä, ja se muodostaa vahvimman näytön kiinteistökauppariidoissa. Sen luotettavuus riippuu tutkijan ammattitaidosta, ja erityisesti rakennusterveysasiantuntijan tekemä tutkimus on arvossaan.

Kun kyse on kymmenien tuhansien eurojen korjauksista ja asumisterveydestä, kuntotutkimusta ei voi sivuuttaa. Se on sekä asukkaan että oikeuden näkökulmasta ratkaisevin tutkimus.

Kuntotutkimus on siis paljon enemmän kuin tekninen selvitys – se on avain rakennuksen todelliseen kuntoon ja keskeinen väline oikeudellisissa kiistoissa.