Kuntotarkastajan vastuu kiinteistökaupassa

Kuntotarkastus on tehtävä huolellisesti

Kuntotarkastus on vakiintunut osa kiinteistö- ja asuntokauppaa. Sen avulla pyritään lisäämään läpinäkyvyyttä ja vähentämään epävarmuuksia ostajan ja myyjän välillä.

Moni kuitenkin erehtyy ajattelemaan, että kuntotarkastajan raportti olisi tae siitä, ettei kohteessa ole piileviä ongelmia. Tämä käsitys on virheellinen. Kuntotarkastajan raportti on lähtökohtaisesti aistinvarainen ja pintapuolinen selvitys, eikä se poista myyjän vastuuta maakaaren tai asuntokauppalain mukaisista virheistä.

Kuntotarkastajalla itsellään on vahingonkorvausvastuu, jos tarkastus on tehty huolimattomasti. Tässä artikkelissa käydään läpi kuntotarkastajan vastuun periaatteet, vastuuta rajoittavat tekijät ja oikeuskäytäntöä, erityisesti Itä-Suomen hovioikeuden ratkaisu 29.5.2012, S 11/712, jossa kuntotarkastajan vastuu realisoitui.

Kuntotarkastuksen tarkoitus, rajat ja tekijän pätevyys

Kuntotarkastuksen tarkoituksena on antaa yleiskuva kohteen kunnosta ja vähentää epävarmuutta asuntokaupan osapuolten välillä. Kuntotarkastukselta tai raportilta ei edellytetä tiettyä määrämuotoa, mutta se voidaan tehdä esimerkiksi KH-ohjekortin 90-00394 mukaisesti, joka määrittelee hyvän kuntotarkastustavan. Tarkastus on yleensä aistinvarainen ja pintapuolinen, eli rakenteita ei pureta, ellei erikseen sovita laajemmasta selvityksestä.

Tarkastuksessa dokumentoidaan havainnot, arvioidaan riskirakenteita ja annetaan tarvittaessa suositus lisätutkimuksista. Tämä rajallisuus on keskeinen: tarkastaja ei vastaa piilevistä vioista, joita ei voi havaita ilman rakenteiden avaamista. Sen sijaan hän vastaa siitä, että raportti laaditaan huolellisesti, ammattitaitoisesti ja selkeästi niin, että maallikkokin ymmärtää sen sisällön.

On huomattava, että kuntotarkastuksen tekijältä ei vaadita laissa määrättyä pätevyyttä. Käytännössä kuka tahansa voi laatia kuntotarkastusraportin, eikä sen tekijältä edellytetä rakennusalan koulutusta tai virallista sertifikaattia. Tämä tarkoittaa, että tarkastajien osaamistaso ja ammattitaito voivat vaihdella huomattavasti.

Alan toimijat ovat pyrkineet yhdenmukaistamaan käytäntöjä ohjeistuksilla, mutta ohjeistus ei ole oikeudellisesti velvoittavaa. Siksi tarkastajan kokemus ja ammattitaito nousevat keskeiseen asemaan, kun arvioidaan hänen vastuunsa mahdollisissa vahinkotilanteissa. Ostajan ja myyjän näkökulmasta on suositeltavaa valita tarkastaja, jolla on rakennusalan koulutus tai pitkä käytännön kokemus. Jos raportin laatii kokematon henkilö, riski puutteellisesta selvityksestä kasvaa – ja samalla myös mahdollisten riitojen todennäköisyys.

Vastuun oikeudellinen perusta

Kuntotarkastajan vastuu perustuu ensisijaisesti sopimusoikeuteen: hän on sopimussuhteessa toimeksiantajaansa, yleensä myyjään. Toissijaisesti vastuu voi ulottua myös kolmansiin, kuten ostajaan, jos raportti on laadittu nimenomaan kauppaa varten ja ostaja on siihen perustellusti luottanut .

Vahingonkorvauslain (412/1974) 2 luvun 1 §:n mukaan se, joka tahallisesti tai tuottamuksellaan aiheuttaa toiselle vahingon, on velvollinen korvaamaan sen. Vahingonkorvauslain 5 luvun 1 §:ssä säädetään lisäksi, että ns. puhdas varallisuusvahinko voidaan korvata, jos on olemassa erityisen painavia syitä. Kuntotarkastajan huolimattomuus asuntokaupassa voi muodostaa tällaisen syyn.

Vastuun rajaukset

Kuntotarkastajan vastuu ei ole rajaton. Sitä rajoittavat:

• Tarkastuksen rajaus. Jos toimeksiannossa on sovittu vain pintapuolisesta tarkastuksesta, tarkastajaa ei voida pitää vastuussa piilevistä vioista.
• Raportin varaumat. Useimmissa raporteissa on maininta, että kohteessa tulee teettää lisätutkimuksia. Jos ostaja jättää nämä tekemättä, vastuu ei siirry tarkastajalle.
• Sopimussuhde. Pääsääntöisesti tarkastaja on vastuussa toimeksiantajalleen. Ostajan on osoitettava, että hänellä on ollut perusteltu syy luottaa raporttiin.

Oikeustapaus: Itä-Suomen hovioikeus 29.5.2012 (S 11/712)

Itä-Suomen hovioikeuden ratkaisussa S 11/712 kuntotarkastaja joutui vastuuseen huolimattomasti laaditusta raportista. Tapauksessa ostajat vaativat korvauksia sen vuoksi, että tarkastusraportissa ei ollut tuotu esille kohteen olennaisia rakennusvirheitä, jotka johtivat myöhemmin kaupan purkuun.

Hovioikeus linjasi seuraavaa:

• Tuottamuksen arviointi. Tuottamusta arvioidaan sen mukaan, mitä rakennusalan ammattilaiselta voidaan kohtuudella edellyttää. Kuntotarkastajan tulee noudattaa hyvää kuntotarkastustapaa ja havaita kaikki se, minkä huolellinen tarkastaja voi aistinvaraisesti todeta .
• Raportin ymmärrettävyys. Raportin tulee olla kirjoitettu niin, että maallikko ymmärtää siinä esitetyt riskit ja varaukset. Epämääräiset muotoilut eivät riitä.
• KH-kortin ohjeistus. Tarkastajan velvollisuus on noudattaa KH-ohjeita. Jos tarkastus poikkeaa ohjeistuksesta, raporttiin on kirjattava perustelut.
• Vastuu sivullista kohtaan. Hovioikeus katsoi, että koska raportti oli laadittu nimenomaan asuntokauppaa varten, tarkastajan vastuu ulottui myös ostajiin.

Ratkaisussa hovioikeus päätyi siihen, että tarkastus ei ollut hyvän tavan mukainen. Rakennuksen vakavat virheet olisi pitänyt havaita jo pintapuolisessa tarkastuksessa. Kuntotarkastaja joutui vastuuseen ostajille aiheutuneista vahingoista.

Riskirakenteet – tarkastajan erityinen velvollisuus

Käytännön kiistat liittyvät usein ns. riskirakenteisiin, joita ovat:

• valesokkelit,
• maanvastaiset alapohjat,
• puutteelliset vedeneristykset märkätiloissa,
• virheellisesti eristetyt kellaritilat.

Kuntotarkastajan velvollisuus on tunnistaa nämä riskit ja suositella lisätutkimuksia. Jos hän ei näin tee, ja myöhemmin ilmenee merkittävä virhe, hän voi joutua vastuuseen. Sen sijaan, jos lisätutkimuksia on raportissa nimenomaisesti suositeltu, mutta niitä ei teetetty, vastuu ei siirry tarkastajalle.

Kuntotarkastajan vastuu suhteessa myyjään

Kuntotarkastajan raportti ei poista myyjän vastuuta maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaisesta salaisesta virheestä. Jos kohteessa on kaupantekohetkellä ollut olennainen virhe, josta ostaja ei ole voinut tietää, myyjä vastaa siitä riippumatta siitä, että tarkastus on tehty.

Tarkastajan vastuu tulee rinnalle, jos raportti on ollut puutteellinen tai harhaanjohtava. Tällöin ostaja voi kohdistaa vaatimuksia myös tarkastajaan.

Mitä ostajan ja myyjän kannattaa huomioida?

Ostajan kannattaa:

• lukea raportti tarkasti ja huomioida siinä mainitut riskit,
• pyytää lisätutkimuksia, jos raportissa niin suositellaan,
• ymmärtää, ettei raportti ole tae kohteen kunnosta.

Myyjän kannattaa:

• tilata tarkastus vain päteviltä ammattilaisilta,
• varmistaa, että raportti on asianmukaisesti laadittu,
• tiedostaa, ettei raportti poista hänen omaa vastuutaan tiedonanto- tai salaisista virheistä.

Yhteenveto

Kuntotarkastajan vastuuta arvioidaan sen perusteella, mitä huolelliselta ammattilaiselta voidaan kohtuudella odottaa. Hän on vastuussa, jos hän jättää havaitsematta olennaisia seikkoja tai jos raportti on laadittu puutteellisesti tai harhaanjohtavasti. Vastuu voi ulottua myös ostajaan, jos raportti on ollut kaupan keskeinen peruste.

Itä-Suomen hovioikeuden tapaus (S 11/712) korostaa, että kuntotarkastajan raportilla on merkittävä oikeudellinen painoarvo. Sen on oltava selkeä, ammattitaitoinen ja riskit asianmukaisesti huomioiva. Ostajan ja myyjän on kuitenkin muistettava, että raportti ei poista myyjän maakaaren mukaista vastuuta kohteen laatuvirheistä.