Taloyhtiön vastuu vai myyjän vastuu?

Kenellä on vastuu asuntokaupan jälkeen ilmenneestä virheestä?

Taloyhtiön vastuun ensisijaisuus saattaa tulla ostajalle yllätyksenä asuntokaupan virhetilanteessa.

Kun asunnossa ilmenee kaupan jälkeen kosteus- tai homevaurio, moni ostaja ajattelee ensimmäisenä: ”tämä kuuluu myyjän vastuulle”. Todellisuudessa asia ei ole näin yksinkertainen.

Asunto-osakkeen kaupassa vastuu kulkee kahdella tasolla: taloyhtiöllä on oma kunnossapitovastuunsa, ja myyjällä taas oma kaupanvastuunsa. Nämä on hyvä tiedostaa virhetilanteissa.

Tässä artikkelissa käymme läpi kolme kokonaisuutta: 1) taloyhtiön vastuu, 2) myyjän vastuu ja 3) vastuiden yhteensovittaminen.

1. Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu

Asunto-osakeyhtiölain lähtökohta

Asunto-osakeyhtiölaki (AOYL) säätää, että yhtiö vastaa rakennuksen rakenteista ja perusjärjestelmistä. Tällaisia ovat esimerkiksi putkistot, viemärit, ilmanvaihto, eristeet ja rakennuksen kantavat osat. Osakkaan vastuulle kuuluvat taas huoneiston sisäosat: seinäpinnat, lattiat, kaapistot ja kodinkoneet.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että jos esimerkiksi putki vuotaa rakenteessa, taloyhtiön vastuu on sen korjaamisessa ja rakenteiden ennallistamisessa. Jos taas parketti vaurioituu, yhtiö palauttaa sen vain ”perustasoon”, ja jos osakas haluaa kalliimmat materiaalit, hän maksaa erotuksen itse.

Yhtiöjärjestys ja sen merkitys

Vastuunjakoa voidaan muuttaa yhtiöjärjestyksessä. Jos esimerkiksi halutaan laajentaa osakkaan kunnossapitovastuuta laissa todetusta, tämä laajennus voidaan tehdä yhtiöjärjestyksessä. On kuitenkin tärkeää muistaa, että pelkät yhtiökokouksen päätökset tai osakkaiden väliset ”herrasmies­sopimukset” eivät muuta lain mukaista vastuunjakoa. Laista poikkeavasta kunnossapitovastuusta on määrättävä yhtiöjärjestyksessä.

Taloyhtiön vastuusta on esimerkki korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO 1989:146: vaikka taloyhtiössä oli jo pitkään noudatettu käytäntöä, jonka mukaan osa kustannuksista jaettiin eri tavalla kuin laki määräsi, KKO totesi, että tällainen käytäntö ei sido uutta osakasta. Vastuu määräytyy siis lain ja yhtiöjärjestyksen perusteella, ei käytännön tai perinteen mukaan.

Kunnossapitovastuun ohittaminen

Entä jos osakas on tehnyt laajoja remontteja ilman lupaa tai taloyhtiön ohjeistusta ja valvontaa? Tällöin syntyy helposti epäselvyyttä: kuuluuko näiden remonttien jälkien paikkaus ja korjaus jatkossa osakkaalle vai yhtiölle?

Lain lähtökohta on, että jos osakas muuttaa rakennuksen rakennetta tai perusjärjestelmää ilman lupaa, hän myös vastaa muutoksen kunnossapidosta. Toisaalta, jos muutos on tavanomainen ja rinnastuu yhtiön omiin korjauksiin (esim. kylpyhuoneremontti, jossa noudatetaan yhtiön linjasaneeraus­tasoa), vastuu voi säilyä yhtiöllä. Näistä kiistoista syntyy usein riitoja – ja siksi muutostöistä on aina ilmoitettava kirjallisesti yhtiölle.

2. Myyjän vastuu

Asuntokauppalaki ja virhevastuu

Kun myydään ja ostetaan asunto-osake, myyjän vastuu määräytyy asuntokauppalain mukaan. Myyjä vastaa virheistä, jotka olivat olemassa kaupantekohetkellä mutta joita ostaja ei voinut kohtuudella havaita. Tämä koskee sekä laatuvirheitä (esim. rakenteissa oleva kosteusvaurio) että taloudellisia virheitä (esim. yllättävän suuret korjauskustannukset) kuin myös salaisia virheitä.

On kuitenkin syytä huomata, että myyjä ei vastaa suoraan vioista, jotka kuuluvat taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Tämä on todettu selkeästi korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 1992:158. Kaupan kohteen virheellisyyttä harkittaessa otettiin huomioon virheestä aiheutuva haitta, asunto-osakeyhtiön vastuu korjausten suorittamisesta ja osakkaalle jäävä lopullinen kustannusosuus.

Sama periaate soveltuu periaatteessa kaikkiin asuntokauppalain mukaisiin virhetyyppeihin sopimuksenvastaisuudesta tiedonantovirheeseen aina taloudelliseeen virheeseen.

Taloudellisesta virheestä säädetään asuntokauppalain 6 luvun 20 §:ssä. Tämä tarkoittaa tilannetta, jossa ostajalle tulee kaupan jälkeen merkittäviä ja odottamattomia taloudellisia velvoitteita, joihin hänellä ei ollut syytä varautua.

3. Vastuiden yhteensovittaminen

Kun ostaja kohtaa ostamassaan asunnossaan vian, ensimmäinen kysymys kuuluu: kuuluuko virhevastuu taloyhtiön vai osakkaan vastuulle?

Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että ostajan on arvioitava erikseen taloyhtiön vastuuta ja myyjän vastuuta.

Kun ostaja havaitsee vian, hänen on tärkeää toimia nopeasti ja tehdä reklamaatio. Oikea toimintatapa on kohdistaa reklamaatio sekä myyjään että taloyhtiöön samanaikaisesti.

• Jos vika kuuluu yhtiölle, yhtiön on ryhdyttävä toimiin.
• Jos vika kuuluu myyjälle, vastuu voidaan kohdistaa tähän.
• Jos asia on epäselvä, reklamaatio molempiin suuntiin turvaa ostajan asemaa.

Jos reklamaatio kohdistetaan vain myyjään mutta vika kuuluu yhtiölle, ostaja voi menettää oikeuden saada yhtiötä vastuuseen. Jos taas reklamaatio kohdistetaan vain yhtiöön mutta kyse onkin myyjän vastuusta, ostaja voi menettää oikeuden vaatia myyjältä hinnanalennusta tai kaupan purkua.

Reklamaatio kannattaa tehdä kirjallisesti ja niin, että siinä yksilöidään:

• mikä virhe on kyseessä,
• mitä vaatimuksia esitetään (korjaus, hinnanalennus, vahingonkorvaus).

Yhteenveto

Asunto-osakkeen ostajasta voi tuntua, että myyjä vastaa yksin kaupan jälkeen ilmenneistä virheistä. Myyjän vastuu ei kuitenkaan poista taloyhtiön vastuuta ja asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuuta. Tehdystä kaupasta huolimatta, yhtiö vastaa yhä asunto-osakeyhtiönlain tai yhtiöjärjestyksen mukaisesta vastuustaan. Myytyyn huoneistoon kohdistuvat merkittävätkin korjaukset voivat laimentua kohtuullisen maltillisiksi kustannuksiksi, kun kulut jaetaan taloyhtiössä kaikkien osakkaiden kesken.

Oikeuskäytännössä myyjän vastuuta on ankaroittanut hänen luvattomat muutostyönsä. Näissä tapauksissa myös kaupan purkaminen saattaa tulla kyseeseen. Muutoin kaupan purkaminen on asunto-osakkeiden kaupassa kohtuullisen harvinaista.