Vakuutusyhtiön vastuu homevaurioista

Mitä asunnon omistajan on syytä tietää?

Home- ja kosteusvauriot syntyvät usein pitkän ajan kuluessa, mutta myös uudet tai uudehkot talot voivat homehtua. Ne aiheuttavat vuosittain kymmenien tuhansien eurojen korjauskustannuksia, ja monesti myös pitkiä riitoja. Kun vahinko paljastuu, ensimmäinen kysymys on usein: korvaako vakuutusyhtiö?

Vastaus ei ole yksiselitteinen, mutta valitettavan usein pettymys. Kotivakuutus ja asunto-osakeyhtiön kiinteistövakuutus on tarkoitettu turvaamaan vain tietynlaisissa tilanteissa. Ne kattavat äkillisiä ja ennalta arvaamattomia vahinkoja, mutta pitkäaikaiset kosteus- ja homevauriot sekä rakennusvirheiden seuraukset rajautuvat lähes aina ulkopuolelle.

Tässä artikkelissa tarkastellaan vakuutusyhtiön vastuun perusteita: mitä kotivakuutus kattaa, millaiset rajoitukset siihen liittyvät, miksi rakennusvirheet on rajattu pois, ja millainen merkitys piilovirhevakuutuksella on. Lopuksi käsitellään myyjän vastuuta, ostajan oikeuksia ja käytännön ohjeita asunnon omistajalle.

Vakuutuksen perusperiaate: äkillinen ja ennalta arvaamaton tapahtuma

Kotivakuutuksen ja kiinteistövakuutuksen ydin on, että korvattavan vahingon on oltava äkillinen ja ennalta arvaamaton. Tämä seuraa vakuutusehdoista ja vakuutussopimuslain (543/1994, VSL) 28 §:stä, jossa määritellään vakuutustapahtuman tunnusmerkit .

Korvattavia esimerkkejä ovat:

• putkiliitoksen äkillinen pettäminen ja sen aiheuttama vesivahinko
• myrsky, joka repii rakennuksen katon
• kodinkoneen äkillinen rikkoutuminen, joka johtaa vesivuotoon

Sen sijaan hitaasti kehittyneet vahingot rajautuvat pois. Näitä ovat tyypillisesti:

• vuosien mittaan syntyneet kosteus- ja homevauriot
• ilmanvaihdon puutteiden aiheuttamat ongelmat
• rakenteiden kapillaarinen kosteusnousu
• valesokkelirakenteen riskit

Vakuutusyhtiön vastuun kannalta ratkaisevaa ei ole se hetki, jolloin omistaja havaitsi ongelman, vaan se, miten ja millä aikajänteellä vahinko on syntynyt .

Rajoitusehdot ja niiden tulkinta

VSL 30–31 § sallivat vakuutusyhtiölle rajoitusehdot, kunhan ne on kirjattu selkeästi. Jos ehto on epäselvä, sitä tulkitaan kuluttajan eduksi (VSL 33 §, ns. epäselvyyssääntö).

Home- ja kosteusvaurioissa rajauskohdaksi muodostuu usein juuri tämä: onko vahinko äkillinen vai pitkän ajan kuluessa syntynyt. Vakuutusyhtiö nojaa ehtoon, jonka mukaan hidas kosteuden vaikutus ei ole korvattava. Omistajan näkökulmasta kyse voi kuitenkin tuntua äkilliseltä, jos hän huomaa homeen vasta yhdellä kertaa.

FINE:n (Vakuutus- ja rahoitusneuvonta) ratkaisuissa on lukuisia tapauksia, joissa vakuutusyhtiön vastuun eväys on katsottu perustelluksi, koska vahinko ei täyttänyt äkillisyyden edellytystä . Tämä kertoo, että vakuutusehtojen sisältö ja kuluttajan odotukset eivät aina kohtaa.

Vakuutusyhtiön vastuu ja rakennusvirheet

Erityisen merkittävä rajaus koskee rakennusvirheistä johtuvia vahinkoja. Kotivakuutuksen ja kiinteistövakuutuksen ehdoissa todetaan lähes aina, että vakuutus ei korvaa vahinkoa, joka on aiheutunut rakennus-, suunnittelu- tai asennusvirheestä tai virheellisestä materiaalista.

Tämä perustuu vakuutuksen luonteeseen: sen tarkoitus on kattaa ennalta arvaamattomia vahinkoja, ei korvata puutteellista rakentamista. Jos esimerkiksi salaojat on jätetty asentamatta tai vesieristys on tehty väärin, rakenteet altistuvat kosteudelle koko rakennuksen elinkaaren ajan. Kun homevauriot myöhemmin ilmenevät, niiden katsotaan johtuvan alkuperäisestä virheestä.

VSL 30 § antaa vakuutuksenantajalle oikeuden rajata vastuuta, ja rakennusvirhe-ehdot on muotoiltu yksiselitteisesti: ”Vakuutuksesta ei korvata vahinkoa, joka on aiheutunut rakennus- tai asennusvirheestä, suunnitteluvirheestä tai virheellisestä materiaalista.”

Tämän vuoksi esimerkiksi valesokkelitalojen, alapohjarakenteiden tai puutteellisen ilmanvaihdon aiheuttamat vauriot jäävät vakuutusyhtiön vastuun ulkopuolelle, vaikka ne ilmenisivät vasta vuosikymmenten kuluttua. Vastuu jää tällöin rakentajalle, myyjälle tai viime kädessä nykyiselle omistajalle.

Tyypilliset ongelmatilanteet

Riskirakenteiden osalta tyypillisiä ovat:

• 1970-luvun valesokkelit → kapillaarinen kosteus, joka johtaa laajoihin homevaurioihin
• 1960-luvun rivitalot → puutteellinen ilmanvaihto ja alapohjarakenteiden kosteus
• huolimattomasti tehdyt märkätilojen vesieristykset

Toinen yleinen tilanne liittyy putkivuotoihin. Äkillinen vuoto voi olla korvattava, mutta sen paljastama laajempi kosteus- ja homevaurio rajautuu ulkopuolelle, jos se on kehittynyt pitkän ajan kuluessa.

Piilovirhevakuutus – rajallinen lisäturva

Kiinteistökaupoissa on viime vuosina alettu tarjota ns. piilovirhevakuutuksia, joiden tarkoitus on tuoda turvaa kaupan osapuolille, mutta etenkin myyjälle salaisen virheen varalta. Tällainen vakuutus voi auttaa tilanteissa, joissa kaupanteon jälkeen paljastuu virhe, jota ostaja ei voinut havaita.

Käytännössä piilovirhevakuutus on kuitenkin rajallinen turva:

• Ehdot ja rajaukset. Useimmissa ehdoissa piilovirheeksi ei katsota riskirakenteista johtuvia ongelmia, kuten valesokkelin kosteutta, alapohjan virheitä tai ilmanvaihdon puutteita  .
• Edellytykset. Vakuutuksen myöntäminen edellyttää tietyltä kuntotarkastusyrityksestä tilattua kuntotarkastusta ennen kauppaa.
• Omavastuu ja korvauskatot. Vakuutuksissa on useiden tuhansien eurojen omavastuu ja enimmäiskorvaus, joka voi jäädä vähäiseksi verrattuna laajan homevaurion kustannuksiin.
• Ei vapauta myyjän vastuusta. Vakuutus ei poista myyjän maakaaren mukaista vastuuta salaisista virheistä.

Piilovirhevakuutus voi toimia kaupan helpottajana ja psykologisena turvana, mutta sen todellinen merkitys on rajallinen. Se ei ratkaise laajoja home- ja kosteusongelmia eikä anna täyttä suojaa myyjälle tai ostajalle.

Myyjän vastuu ja ostajan oikeudet

Jos vakuutusyhtiön vastuu ei kata vahinkoa, ostajan katse kääntyy myyjään. Maakaaren 2 luvun 17 § mukaan myyjä vastaa salaisesta virheestä, jos kiinteistössä on kaupantekohetkellä ollut olennainen virhe, jota ostaja ei voinut havaita. Vastuu kestää viisi vuotta hallinnan siirtymisestä.

Asunto-osakkeissa sovelletaan asuntokauppalain 6 luvun virhesäännöksiä. Ostajalla on oikeus hinnanalennukseen, vahingonkorvaukseen tai jopa kaupan purkuun.

Ostajan on reklamoitava kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Viivästynyt reklamaatio voi johtaa oikeuden menettämiseen.

Mitä asunnon omistajan kannattaa tehdä?

Kun vahinko ilmenee, oikea toimintajärjestys on:

1. Ota yhteys vakuutusyhtiöön. Vakuutusyhtiö tekee vahinkotarkastuksen ja arvioi, kuuluuko vahinko vakuutuksen piiriin.
2. Jos korvausta ei myönnetä, arvioi myyjän vastuu. Tuoreessa kaupassa kyse voi olla salaisesta virheestä.
3. Jos vakuutusyhtiö evää korvauksen, harkitse riitauttamista. Päätös voidaan viedä FINE:en tai tuomioistuimeen.
4. Huomioi myös kiinteistövakuutus. Asunto-osakeyhtiöiden kiinteistövakuutuksissa on vastaavat rajoitukset kuin kotivakuutuksissa: vain äkilliset ja ennalta arvaamattomat vahingot ovat korvattavia.

Asianajajan käyttöä kannattaa harkinta, mikäli kyse on mittavasta vakuutuskorvauksesta ja korvattavuuden rajatapauksesta.

Yhteenveto

Vakuutusyhtiön vastuu homevaurioissa on rajallinen. Kotivakuutus ja kiinteistövakuutus kattavat vain äkilliset vahingot, eivät rakennusvirheitä tai vuosien saatossa syntyneitä kosteusongelmia. Rakennusvirheiden korjaaminen jää yleensä omistajan vastuulle. Kauppatilanteissa myös myyjä voi joutua niistä vastuuseen. Piilovirhevakuutus tuo vain rajallista lisäturvaa kiinteistökaupan virhetilanteissa.