Välittäjän selonottovelvollisuus – kuinka pitkälle selvitysvelvollisuus ulottuu?

Kiinteistönvälittäjän työssä ei riitä, että hän välittää toimeksiantajalta saamiaan tietoja ostajalle. Laki asettaa välittäjälle aktiivisen velvollisuuden selvittää kohteesta sellaisia tietoja, jotka voivat vaikuttaa kaupan syntymiseen tai sen ehtoihin. Tätä velvollisuutta kutsutaan selonottovelvollisuudeksi.

Selonottovelvollisuus täydentää tiedonantovelvollisuutta: välittäjän on ensin hankittava riittävät ja oikeat tiedot kohteesta ja vasta sen jälkeen annettava ne myyjälle ja ostajalle. Jos välittäjä ei toimi näin, hän voi joutua vahingonkorvausvastuuseen.

Lainsäädännön lähtökohta

Selonottovelvollisuus on kirjattu Lakiin kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000). Välityslain 10 §:ssä säädetään asiakirjoista, jotka välittäjän on hankittava kiinteistökaupassa, kuten:

• lainhuutotodistus
• rasitustodistus
• kiinteistörekisteriote

Asunto-osakkeen kaupassa välittäjän on välityslain 11 §:n mukaan hankittava ainakin isännöitsijäntodistus ja yhtiön tilinpäätösasiakirjat sekä selvitys tulevista remonteista .

Nämä vaatimukset eivät ole pelkkä suositus. Ne ovat lain asettamia vähimmäisvelvollisuuksia, ja niiden laiminlyönti voi johtaa välittäjän vastuuseen.

Hyvän välitystavan ohje

Lain lisäksi Hyvän välitystavan ohje täsmentää, mitä selonottovelvollisuus käytännössä tarkoittaa. Sen mukaan välittäjän on:

• tutustuttava kohteeseen paikan päällä
• hankittava ja tarkistettava ajantasaiset asiakirjat
• selvitettävä toimeksiantajalta kohteen kuntoon ja historiaan liittyviä tietoja
• varmistettava, että tiedot ovat ajan tasalla kaupantekohetkellä 

Jos välittäjä epäilee, että hänen saamansa tieto on virheellistä, hänen on tarkistettava asia tai ainakin kerrottava ostajalle, ettei tietoa ole voitu varmistaa.

Kuinka pitkälle selonottovelvollisuus ulottuu?

Välittäjän selonottovelvollisuus ei ole rajaton, mutta se on laaja. Välittäjää ei voida velvoittaa suorittamaan teknisiä tutkimuksia rakennuksen kunnosta, mutta hän ei saa sulkea silmiään ilmeisiltä seikoilta. Esimerkiksi selvästi havaittava kosteusjälki seinässä on seikka, josta välittäjän on syytä ottaa selvää ja tiedottaa ostajalle.

Rajankäynti näkyy myös oikeuskäytännössä. Jos tieto on ollut välittäjän saatavilla esimerkiksi isännöitsijäntodistuksesta, rasitustodistuksesta tai kunnan kaavoitusasiakirjoista, välittäjän on velvollisuus hankkia se. Jos taas kyse on teknisestä rakennetarkastuksesta, se kuuluu ostajan vastuulle.

Vastuu virheistä ja laiminlyönneistä

Jos välittäjä ei hanki riittäviä tietoja ja ostaja tai myyjä kärsii taloudellista vahinkoa, seurauksena voi olla vahingonkorvausvastuu.

Esimerkkejä tilanteista, joissa välittäjän vastuu voi realisoitua:

• välittäjä ei hankkinut rasitustodistusta, josta olisi ilmennyt kiinteistöön kohdistuva panttaus
• isännöitsijäntodistus oli vanhentunut eikä sisältänyt tietoa tulevasta putkiremontista
• välittäjä ei kertonut kaavamuutoksesta, joka oli helposti saatavilla kunnan asiakirjoista

Näissä tilanteissa välittäjän toiminta ei täytä lain edellyttämää huolellisuutta eikä Hyvän välitystavan vaatimuksia.

Välittäjän selonottovelvollisuus ja ostajan selonottovelvollisuus

On tärkeää erottaa välittäjän ja ostajan selonottovelvollisuudet toisistaan. Ostajan on lain mukaan tarkastettava kohde ennen kaupantekoa. Tämä ei kuitenkaan poista välittäjän velvollisuutta hankkia ja toimittaa ne tiedot, jotka hänen on selvitettävä.

Jos ostaja laiminlyö oman tarkastusvelvollisuutensa, hän voi menettää oikeuden vedota virheeseen. Jos taas välittäjä on laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa, vastuu voi siirtyä välittäjälle – tai pahimmillaan sekä myyjälle että välittäjälle yhdessä.

Vakuutus ja seuraamukset

Välittäjän selonottovelvollisuuden laiminlyönti voi johtaa merkittäviin vahinkoihin. Välitysliikkeillä on oltava pakollinen vastuuvakuutus (Välitysliikelaki 8 §) .

Vastuuvakuutus antaa turvaa sekä ostajalle että myyjälle. Jos välittäjä on jättänyt selvästi hankittavissa olevan tiedon selvittämättä, vahinkoa kärsinyt voi kääntyä suoraan vakuutusyhtiön puoleen. Välitysliikkeen vakuutusyhtiö selviää välitysliikerekisteristä.

Yhteenveto

Välittäjän selonottovelvollisuus on yksi kiinteistönvälitystoiminnan tiukimmista velvoitteista. Se velvoittaa välittäjän toimimaan aktiivisesti ja huolellisesti, jotta sekä myyjällä että ostajalla on käytössään oikeat ja riittävät tiedot kaupanteon tueksi.

Jos välittäjä laiminlyö selonottovelvollisuutensa, seurauksena voi olla vahingonkorvausvastuu, vakuutuskorvausprosessi ja pahimmillaan mainehaitta koko välitysliikkeelle. Ostajan ja myyjän kannattaa olla tietoisia tästä velvollisuudesta, sillä se tarjoaa heille tärkeän oikeusturvan.