Kiinteistönvälittäjän tiedonantovelvollisuus

Välittäjän tiedonantovelvollisuus – mitä ostajalle ja myyjälle tulee kertoa?

Kiinteistönvälittäjän vastuu ei rajoitu kohteen markkinointiin ja kaupanteon järjestämiseen. Lain mukaan välittäjän keskeinen velvollisuus on varmistaa, että sekä myyjällä että ostajalla on riittävät ja oikeat tiedot päätöksentekonsa tueksi. Tätä kutsutaan tiedonantovelvollisuudeksi, joka on yksi välittäjän vastuukokonaisuuden kulmakivistä.

Välittäjän tiedonantovelvollisuus on turva molemmille kaupan osapuolille. Myyjä saa varmuuden siitä, että hänen puolestaan toimiva välittäjä ei johda ostajaa harhaan, ja ostaja puolestaan voi luottaa siihen, että välittäjän kautta saatu tieto on totuudenmukaista ja kattavaa. Jos välittäjä laiminlyö tämän velvollisuuden, seurauksena voi olla vahingonkorvausvastuu ja pahimmillaan koko kaupan riitautuminen.

Lainsäädäntöperusta

Tiedonantovelvollisuutta koskeva laki on: Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000). Lain mukaan välitysliikkeen on annettava toimeksiantajalle kaikki tiedot, joiden se tietää tai joiden sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen . Sama koskee myös toimeksiantajan vastapuolta: ostajalla on oikeus saada kaikki olennaiset tiedot kaupankohteesta, jotta hän voi arvioida, haluaako hän tehdä kaupan ja millä ehdoilla.

Lisäksi lain 7 § korostaa, että välittäjän on huomioitava sekä toimeksiantajan että vastapuolen edut. Välittäjä ei siis voi vedota siihen, että hänen sopimuksensa on vain myyjän kanssa – velvollisuus ulottuu myös ostajaan.

Hyvän välitystavan ohje täsmentää, mitä tämä käytännössä tarkoittaa. Ohjeessa todetaan, että välittäjän on oltava avoin kaikessa viestinnässään, vältettävä harhaanjohtavia ilmaisuja ja varmistettava, että markkinoinnissa ja asiakirjoissa esitetyt tiedot ovat oikeellisia ja ajantasaisia .

Mitä tietoja on annettava?

Tiedonantovelvollisuuden piiriin kuuluu kaikki se, mikä voi vaikuttaa kaupan syntymiseen tai sen ehtoihin. Välittäjän on kerrottava esimerkiksi:

• Kohteen oikeudellinen asema: omistusoikeus, panttaukset ja rasitukset (välityslaki 10 §).
• Kohteen taloudelliset velvoitteet: asunto-osakeyhtiön velkaosuudet, tulevat remontit ja päätökset.
• Kohteen fyysinen kunto: tiedossa olevat viat, kosteusvauriot tai rakennuslupiin liittyvät puutteet.
• Kaavoitustilanne ja viranomaispäätökset: tieto esimerkiksi alueelle suunnitellusta rakentamisesta voi olla ratkaiseva ostajan päätökselle.
• Kauppaan liittyvät asiakirjat: isännöitsijäntodistus, rasitustodistus ja muut asiakirjat on esitettävä ostajalle ennen sopimuksen tekemistä.

Jos välittäjä jättää olennaisen tiedon kertomatta, kyse on tiedonantovirheestä.

Ostajan suoja

Asunto- ja kiinteistökaupassa välittäjän toimeksianto tulee yleensä myyjältä. Tämä voi helposti johtaa mielikuvaan siitä, että välittäjä toimii yksinomaan myyjän eduksi ja että ostajalla ei olisi oikeuksia välittäjää kohtaan. Näin ei kuitenkaan ole.

Välityslain 9 §:ssä säädetään nimenomaisesti, että välitysliikkeen on annettava myös toimeksiantajan vastapuolelle – eli ostajalle – kaikki ne tiedot, jotka se tietää tai jotka sen olisi pitänyt selvittää ja joiden voidaan olettaa vaikuttavan kaupan tekemiseen . Toisin sanoen välittäjän velvollisuudet eivät rajoitu vain toimeksiantajaan, vaan hän on lain nojalla vastuussa myös ostajan tiedonsaannista.

Käytännössä välittäjän tiedonantovelvollisuus tarkoittaa esimerkiksi sitä, että ostajalle on kerrottava kohteen oikeudellisesta asemasta (omistusoikeus, panttaukset, rasitukset), taloudellisista velvoitteista (taloyhtiön velkaosuudet ja tulevat remontit), kaavoitustilanteesta sekä muista seikoista, joilla voi olla olennainen vaikutus päätökseen ostaa.

Oikeuskäytännössä välittäjän tiedonantovelvollisuus on konkretisoitunut esimerkiksi tilanteissa, joissa ostajalle ei kerrottu vireillä olleesta kaavamuutoksesta tai taloyhtiön päätöksestä, jolla oli huomattava taloudellinen merkitys. Näissä tapauksissa välittäjän vastuuta arvioitiin nimenomaan suhteessa ostajaan. Tämä osoittaa selvästi, että välittäjän velvollisuus huolehtia tiedonantovelvollisuudestaan ulottuu molempiin kaupan osapuoliin – sekä myyjään että ostajaan – eikä sitä voi kiertää sopimusjärjestelyin.

Tiedonantovelvollisuuden rajat

Välittäjän tiedonantovelvollisuus ei ole rajaton. Välittäjältä ei voida edellyttää, että hän esimerkiksi suorittaa teknisiä tutkimuksia rakennuksen kunnosta. Sen sijaan hänen on toimitettava kaikki ne tiedot, jotka ovat saatavilla viranomaisasiakirjoista, taloyhtiön dokumenteista tai jotka käyvät ilmi kohteen tavanomaisessa tarkastuksessa.

Jos välittäjällä on syytä epäillä, että hänen saamansa tieto on virheellistä tai puutteellista, hänen on varmistettava tiedon oikeellisuus. Tätä kutsutaan selonottovelvollisuudeksi, joka täydentää tiedonantovelvollisuutta. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista, välittäjän on kerrottava ostajalle, ettei tietoa ole voitu varmistaa .

Hyvän välitystavan merkitys

Hyvän välitystavan ohje asettaa tiedonantovelvollisuudelle konkreettisia laatuvaatimuksia. Välittäjän on esitettävä tiedot selkeästi, ymmärrettävästi ja ilman viivytyksiä. Esimerkiksi asuntoesitteen tai verkkomainoksen tietojen tulee olla paikkansapitäviä – jos niissä ilmoitetaan pinta-ala tai rakennusvuosi, välittäjän on pystyttävä osoittamaan tiedon lähde.

Ohjeessa korostetaan myös, että välittäjä ei saa salata tietoa, vaikka hän pelkäisi sen vaikeuttavan kaupan syntymistä . Läpinäkyvyys on tärkeä osa hyvää välitystapaa, ja sen rikkominen voi johtaa paitsi vahingonkorvausvastuuseen myös aluehallintoviraston valvontatoimiin.

Seuraamukset tiedonantovirheestä

Jos välittäjä laiminlyö tiedonantovelvollisuutensa, seuraukset voivat olla merkittäviä. Välitysliike voi olla vastuussa asiakkaalle aiheutuneesta vahingosta. Tällöin välitysliikkeen vastuuvakuutus voi tulla kyseeseen, jolloin vahinkoa kärsinyt voi saada korvauksen vakuutusyhtiöstä .

Lisäksi hyvän välitystavan ohjeen rikkominen voi johtaa aluehallintoviraston valvontatoimiin, kuten huomautukseen tai varoitukseen. Vakavissa tapauksissa välitysliike voidaan jopa poistaa rekisteristä.

Käytännön neuvot ostajalle ja myyjälle

Jos epäilet, että välittäjä on jättänyt kertomatta olennaisen tiedon, on tärkeää reagoida nopeasti. Tee reklamaatio kirjallisesti ja yksilöi siinä, mikä tieto on jätetty antamatta ja millainen vahinko siitä on aiheutunut. Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta, muuten oikeus vahingonkorvaukseen voi vaarantua.

Myyjän kannattaa puolestaan varmistaa, että hän toimittaa välittäjälle kaikki kohteeseen liittyvät asiakirjat ja tiedot. Jos myyjä pimittää tietoja välittäjältä, tämä voi vaikeuttaa vastuun kohdentamista myöhemmin.

Yhteenveto

Välittäjän tiedonantovelvollisuus on yksi kiinteistönvälitystoiminnan tärkeimmistä velvollisuuksista. Sen tarkoitus on varmistaa, että ostaja ja myyjä tekevät päätöksensä oikeiden ja riittävien tietojen pohjalta.

Jos välittäjän tiedonantovelvollisuus laiminlyödään, seurauksena voi olla vahingonkorvausvastuu, valvontatoimia ja vakavimmissa tapauksissa koko kaupan riitautuminen. Siksi välittäjän on toimittava avoimesti, tarkasti ja hyvää välitystapaa noudattaen – ja ostajan ja myyjän kannattaa aina varmistaa, että heillä on kaikki tarvittava tieto ennen kaupantekoa.