Kiinteistönvälittäjän vastuu

Milloin välittäjä on vahingonkorvausvastuussa?

Kiinteistönvälittäjän vastuu on tulee esille varsin usein asunto- ja kiinteistökaupan ongelmatilanteissa. Välitystoimintaa säätelevät Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000, jäljempänä välityslaki) ja Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä (1075/2000, jäljempänä välitysliikelaki). Lainsäädännön lisäksi välittäjän toimintaa ohjaa Hyvän välitystavan ohje (2025), joka konkretisoi, mitä laissa tarkoitettu ”hyvä välitystapa” käytännössä tarkoittaa .

Välittäjä ei ole pelkkä myyjän edustaja. Välityslain 7 §:ssä säädetään, että välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä huolellisesti ja ammattitaitoisesti sekä noudatettava hyvää välitystapaa, huomioiden sekä toimeksiantajan että tämän vastapuolen edut . Tämä kaksisuuntainen velvollisuus tekee välittäjän asemasta erityisen: hän ei voi toimia yksipuolisesti vain myyjän eduksi, vaan hänen on turvattava myös ostajan oikeuksia.

Jos välittäjä rikkoo velvollisuutensa, seurauksena voi olla vahingonkorvausvastuu. Käytännössä tämä tarkoittaa, että välittäjä tai hänen vastuuvakuutuksensa joutuu korvaamaan vahingon, joka on aiheutunut huolimattomuudesta tai virheestä.

Vahingonkorvausvastuun oikeusperusta

Välittäjän vastuu voidaan tiivistää kolmeen perusedellytykseen:

1. Huolimattomuus tai laiminlyönti: välittäjä ei ole toiminut selonotto- tai tiedonantovelvollisuuden edellyttämällä tavalla.
2. Todellinen vahinko: osapuolelle on aiheutunut taloudellinen menetys.
3. Syy-yhteys: vahinko johtuu välittäjän toiminnasta tai laiminlyönnistä.

Nämä edellytykset vastaavat yleisiä vahingonkorvausoikeudellisia periaatteita ja ne tulevat sovellettaviksi välitystoiminnassa nimenomaisesti välityslain nojalla .

Tiedonantovelvollisuus – Tiedot annettava oikein

Välityslain 8 §:n mukaan välittäjän on annettava toimeksiantajalle kaikki ne tiedot, joiden hän tietää tai joiden hänen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Sama velvollisuus koskee myös ostajaa 9 §:n perusteella.

Tiedonantovelvollisuus ei ole muodollisuus, vaan sen rikkominen voi johtaa huomattaviin taloudellisiin seuraamuksiin. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2001:121 katsonut, että välittäjä laiminlöi velvollisuutensa, kun hän jätti ilmoittamatta vireillä olleesta rautatiesuunnitelmasta. Ostajat myivät asunnon myöhemmin tappiolla, ja KKO katsoi syy-yhteyden välittäjän virheen ja taloudellisen vahingon välillä.

Toinen merkittävä ratkaisu on KKO 2020:26, jossa välittäjän vastuuta arvioitiin asunto-osakkeisiin kohdistuvan yhtiölainan osalta. Välittäjä oli jättänyt kertomatta olennaisia tietoja, mutta KKO katsoi, että ostajilla oli kuitenkin riittävä kokonaiskuva velvoitteista ennen kaupantekoa, minkä vuoksi vahingonkorvausvaatimus hylättiin. Tapaus osoittaa, että vastuun arviointi on tapauskohtaista ja riippuu siitä, oliko ostajalla tosiasiallisesti riittävät tiedot päätöksen tueksi.

Selonottovelvollisuus – aktiivinen tiedonhankinta

Tiedonantovelvollisuus liittyy siihen, mitä välittäjä jo tietää. Selonottovelvollisuus puolestaan velvoittaa välittäjän aktiivisesti selvittämään kaupan kannalta olennaiset seikat. Välityslain 10–11 §:ssä säädetään asiakirjoista, jotka välittäjän on hankittava ja esitettävä ennen kaupantekoa, kuten lainhuutotodistus, rasitustodistus, isännöitsijäntodistus ja yhtiön taloudellisia tietoja .

Hyvän välitystavan ohje 2025 täsmentää, että välittäjän on lisäksi käytävä toimeksiantajan kanssa läpi kohteen taustat, järjestettävä katselmus ja varmistettava, että kaikki asiakirjat ovat ajan tasalla. Laiminlyönnit, kuten vanhentuneen isännöitsijäntodistuksen käyttäminen, voivat synnyttää vahingonkorvausvastuun .

Virheellisten tietojen antaminen ja harhaanjohtava markkinointi

Kiinteistönvälittäjän vastuuta korostaa se, että hän ei saa antaa virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa. Jos esimerkiksi pinta-ala ilmoitetaan väärin tai kohteen varustelusta annetaan totuudenvastainen kuva, välittäjä voi joutua korvaamaan ostajan vahingon.

Hyvän välitystavan ohje muistuttaa, että markkinoinnin tulee olla todenmukaista, eikä esimerkiksi ”myyty”- tai ”varattu”-merkintöjä saa käyttää harhaanjohtavasti . Harhaanjohtava markkinointi voi johtaa paitsi vahingonkorvausvastuuseen myös kuluttajansuojalain mukaisiin seuraamuksiin.

Vastuuvakuutus asiakkaan turvana

Välitysliikelain 5 §:ssä säädetään, että välitysliikkeellä on oltava vastuuvakuutus, joka kattaa välitystoiminnassa mahdollisesti aiheutuvat vahingot . Tämä vakuutus on pakollinen, ja siihen voi vedota myös vahinkoa kärsinyt osapuoli. Käytännössä tämä tarkoittaa, että jos ostaja tai myyjä kärsii taloudellista vahinkoa välittäjän virheen vuoksi, hän voi tehdä vahinkoilmoituksen suoraan välittäjän vakuutusyhtiölle.

Miten osapuolen kannattaa toimia?

Jos ostaja tai myyjä epäilee, että välittäjä on toiminut lainvastaisesti tai hyvän välitystavan vastaisesti, ensimmäinen toimenpide on reklamaation tekeminen välittäjälle. Reklamaatio tulee tehdä kirjallisesti ja kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe havaittiin tai olisi pitänyt havaita.

Hyvän välitystavan ohjeessa todetaan, että välittäjän velvollisuuksiin kuuluu ottaa reklamaatio vakavasti ja pyrkiä ratkaisemaan asia sovinnollisesti . Jos tämä ei onnistu, asia voidaan saattaa kuluttajariitalautakunnan käsiteltäväksi. Viime kädessä vastuu ratkaistaan tuomioistuimessa.

Yhteenveto

Kiinteistönvälittäjän vastuu on tarkasti säännelty kokonaisuus, jossa yhdistyvät lainsäädäntö, oikeuskäytäntö ja Hyvän välitystavan ohjeistus. Välittäjä on velvollinen toimimaan ammattitaitoisesti, huolellisesti ja puolueettomasti. Vastuuperusta voi syntyä sekä aktiivisen selonoton laiminlyönnistä että virheellisen tiedon antamisesta.

Oikeuskäytännön perusteella vastuu ei kuitenkaan synny automaattisesti, vaan aina arvioidaan, oliko välittäjän toiminta huolimatonta, aiheutuiko todellista vahinkoa ja oliko vahingon ja toiminnan välillä syy-yhteys.

Asiakkaiden näkökulmasta tärkeintä on, että jos epäilee välittäjän toimineen virheellisesti, asiasta tulee reklamoida viipymättä.