Kiinteistölakimies – kokemuksen merkitys kiinteistökauppariidoissa

Kaikki asuntokaupat eivät mene suunnitelmien mukaan. Ostaja voi törmätä kosteusvaurioihin, valesokkeliin tai virheellisiin asennuksiin, joista ei ollut tietoa kauppaa tehtäessä. Myyjä puolestaan saattaa joutua vastuuseen piilevistä virheistä, vaikka olisi ollut asiasta itsekin tietämätön. Kun epäselvyyksiä syntyy, oikea osoite on kiinteistölakimies – juristi, joka tuntee kiinteistökauppariidat ja niiden erityispiirteet.

Mitä kiinteistölakimies tekee?

Kiinteistölakimiehen tehtävä on auttaa asiakasta selvittämään, onko kyseessä lain tarkoittama virhe ja kuka siitä on vastuussa. Hän arvioi myös, millaisia oikeudellisia ja taloudellisia seurauksia virheellä voi olla. Usein riita liittyy asuntokauppalakiin (asunto-osakkeet) tai maakaareen (kiinteistökaupat). Joissain tilanteissa sovelletaan myös asunto-osakeyhtiölakia, jos kyse on taloyhtiön vastuulle kuuluvasta viasta.

Tyypillisiä tilanteita, joissa kiinteistölakimies toimii, ovat:

• Kosteus- ja homevauriot
• Valesokkelirakenteet ja puukoolatut lattiat
• Katto- ja yläpohjaongelmat
• Tuhohyönteisten aiheuttamat vauriot
• Virheelliset sähkö- ja viemäriasennukset
• Rakennusvirheet ja huolimattomuus
• Kiinteistönvälittäjän vastuu

Näissä tapauksissa tarvitaan sekä lain tuntemusta että kykyä arvioida teknisiä asiantuntijalausuntoja ja tutkimuksia.

Kokemus ratkaisee

Moni juristi mainitsee erikoistuneensa kiinteistökauppariitoihin, mutta todellinen asiantuntemus syntyy vuosien kokemuksen ja käytännön tapausten kautta. Kiinteistölakimies tarvitsee kykyä yhdistää juridinen osaaminen rakennustekniseen ymmärrykseen. Esimerkiksi valesokkelia koskevassa riidassa ei riitä, että tietää sen olevan riskirakenne – on ymmärrettävä, miksi rakenne aiheuttaa vaurioita ja miten se vaikuttaa ostajan ja myyjän vastuuseen.

Kokemuksen avulla lakimies osaa myös arvioida, miten asia todennäköisesti etenisi tuomioistuimessa. Tämä näkemys on tärkeä neuvotteluissa, joissa osapuolet hakevat sovintoa.

Sovinto on yleisin ratkaisu

Merkittävä osa kiinteistökauppariidoista ei koskaan päädy oikeuden ratkaistavaksi. Useimmiten osapuolet sopivat asian ennen tuomioistuinkäsittelyä. Tällöin kiinteistölakimiehen neuvottelutaidolla ja kokemuksella on ratkaiseva merkitys.

Hyvä lakimies osaa arvioida realistisesti, mitä tuomioistuin voisi ratkaisussaan päätyä määräämään. Hän pystyy kertomaan asiakkaalle, millaiset riskit ja kustannukset oikeudenkäyntiin liittyvät, ja toisaalta perustelemaan vastapuolelle, miksi sovinto voi olla molemmille edullisempi vaihtoehto.

Neuvottelutilanteessa kiinteistölakimies toimii usein sillanrakentajana: hän varmistaa, että asiakkaan oikeudet toteutuvat, mutta myös sen, että ratkaisu on käytännössä toteuttamiskelpoinen ja kohtuullinen.

Näyttö kiinteistökauppariidoissa

Kiinteistökauppariidat nojaavat vahvasti näyttöön. Oikeudessa ratkaisevaa on, mitä voidaan todistaa – ei vain se, mitä osapuolet väittävät. Tästä syystä tutkimukset ja asiantuntijalausunnot ovat olennainen osa prosessia.

Kiinteistölakimies osaa arvioida, millaisia tutkimuksia tarvitaan ja miten niitä voidaan käyttää todisteina. Esimerkiksi homekoiratutkimus voi antaa viitteitä vaurioista, mutta sen rinnalle tarvitaan rakennetutkimuksia ja laboratoriotestejä, jotta näyttö on riittävää. Samoin ilmatiiveysmittaukset ja sisäilmatutkimukset voivat tukea väitettä vaurioista, mutta yksinään ne eivät yleensä riitä todisteeksi.

Kokenut kiinteistölakimies tunnistaa myös vastapuolen heikot kohdat ja osaa käyttää niitä hyödyksi neuvotteluissa tai oikeudenkäynnissä.

Kiinteistölakimiehen roolit riitatilanteessa

Kiinteistölakimies toimii useassa eri roolissa:

1. Neuvoja – arvioi, onko kyseessä virhe ja mitä vaihtoehtoja asiakkaalla on.
2. Neuvottelija – pyrkii sovintoon, joka säästää aikaa ja kustannuksia.
3. Prosessiedustaja – vie asian tuomioistuimeen, jos sopua ei synny.
4. Strategi – laatii kokonaiskuvan siitä, miten asia kannattaa viedä eteenpäin ja mitkä ovat todennäköiset lopputulokset.

Hyvä kiinteistölakimies ei siis pelkästään reagoi tilanteisiin, vaan ennakoi niitä ja suunnittelee asiakkaan edun mukaisen etenemistavan.

Milloin kiinteistölakimieheen kannattaa ottaa yhteyttä?

Paras hetki ottaa yhteyttä on heti, kun ongelma tulee ilmi. Mitä aikaisemmin juristi pääsee mukaan, sitä paremmin hän pystyy ohjaamaan prosessia ja varmistamaan, että reklamaatiot ja tutkimukset tehdään oikein.

Yleisiä tilanteita, joissa kiinteistölakimiehen apua tarvitaan, ovat esimerkiksi:

• Ostaja huomaa vesivaurion pian kaupanteon jälkeen.
• Myyjä saa ostajalta reklamaation piilevästä virheestä.
• Osapuolet riitelevät siitä, kuka vastaa korjauskustannuksista.
• Kaupan jälkeen ilmenee ongelma, jota ei ollut tiedossa, ja molemmat osapuolet kokevat tulleensa väärin kohdelluiksi.

Kiinteistölakimiehen osaaminen on monialaista

Riitojen ratkaiseminen vaatii usein perehtymistä laajaan asiakirja-aineistoon: kauppakirjoihin, kuntotarkastusraportteihin, sähköposteihin ja asiantuntijalausuntoihin. Lisäksi on osattava tulkita oikeuskäytäntöä ja soveltaa sitä asiakkaan tilanteeseen.

Juristin on hallittava myös prosessioikeus: missä vaiheessa mikäkin todiste esitetään, millaisia määräaikoja on noudatettava ja miten argumentaatio rakennetaan. Tämä kaikki yhdistettynä rakennustekniseen ymmärrykseen tekee kiinteistölakimiehestä asiakkaan tärkeimmän tukipilarin riitatilanteessa.

Yhteenveto

Kiinteistölakimiehen rooli kiinteistökauppariidoissa on monipuolinen. Hän on neuvoja, neuvottelija ja tarvittaessa prosessiedustaja. Merkittävä osa riidoista ratkaistaan sovinnolla, ja silloin avustajan kokemus, neuvottelutaito ja kyky arvioida realistisesti oikeudenkäynnin lopputulos ovat ratkaisevassa asemassa.

Jos kiinteistökaupan ongelma yllättää, yksin ei kannata jäädä. Kokenut kiinteistölakimies auttaa varmistamaan, että oikeutesi toteutuvat ja löydät tilanteeseesi parhaan mahdollisen ratkaisun.