Myyjän vastuu asuntokaupassa

Myyjän vastuu asuntokaupassa on laaja ja koskee sekä uusia että käytettyjä asuntoja.

Asuntokauppalaki (AsKL) sisältää erilliset säännökset uuden asunnon kaupasta (4 luku) ja käytetyn asunnon kaupasta (6 luku). Tässä artikkelissa keskitymme ennen kaikkea käytetyn asunnon kauppaan, koska suurin osa riidoista liittyvät näihin tapauksiin.

Uuden asunnon kaupassa myyjänä on yleensä rakennuttaja tai perustajaosakas, jolloin virhevastuu on monin tavoin tiukempi. Käytetyn asunnon kohdalla korostuvat puolestaan myyjän tiedonantovelvollisuus, ostajan tarkastusvelvollisuus sekä vastuu salaisista virheistä.

Vastuun kesto – kuinka pitkään myyjä on vastuussa?

Käytetyn asunnon kaupassa myyjän vastuu virheistä kestää kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta (AsKL 6:14). Tämä tarkoittaa, että jos virhe ilmenee kahden vuoden aikana, ostaja voi vaatia hinnanalennusta, kaupan purkua tai vahingonkorvausta.

Poikkeuksellisesti myyjä voi olla vastuussa pidempään, jos hän on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti – käytännössä esimerkiksi salannut tietoisesti vaurion. Tällöin ostajalla on oikeus vedota virheeseen vielä kahden vuoden määräajan jälkeenkin.

Esimerkkejä vastuun kestosta:

• Ostaja havaitsee kolme vuotta kaupanteon jälkeen, että märkätiloista puuttuu vedeneristys. Jos myyjä on ollut tietoinen asiasta ja kertonut vesieristeen olevan kunnossa, hän voi olla vastuussa vielä tässäkin vaiheessa.
• Jos taas kylpyhuoneen silikonisaumat alkavat homehtua neljän vuoden jälkeen, vastuu ei enää kuulu myyjälle. Kyse on tavanomaisesta huoltotarpeesta.

Myyjän vastuu asuntokaupassa – virhetyypit

Asuntokauppalaki määrittelee useita virhetyyppejä. Käytännössä myyjän vastuu voi perustua seuraaviin:

1. Asunto ei vastaa sovittua

Jos asunto poikkeaa siitä, mitä on sovittu kauppakirjassa, myyntiesitteessä, esittelyssä tai muissa neuvotteluissa, kyseessä on virhe.

Esimerkkejä:

• Kauppakirjaan on kirjattu, että asunnon pinta-ala on 80 m², mutta myöhemmin käy ilmi, että todellinen pinta-ala on vain 70 m².
• Myyntiesitteessä kerrotaan, että asuntoon kuuluu autohallipaikka, mutta todellisuudessa kyse on vuokrapaikasta, johon ostajalla ei ole pysyvää oikeutta.
• Kaupan yhteydessä ilmoitetaan, että taloyhtiössä on tehty linjasaneeraus, mutta todellisuudessa työ on vasta päätetty toteutettavaksi.

2. Virheelliset tai harhaanjohtavat tiedot

Myyjä on vastuussa kaikista antamistaan tiedoista. Tämä vastuu ulottuu myös kiinteistönvälittäjän antamiin tietoihin ja isännöitsijätodistukseen kirjattuihin tietoihin.

Esimerkkejä:

• Välittäjä kertoo esittelyssä, että yhtiön putket on uusittu 2015. Myöhemmin paljastuu, että kyseessä olikin vain viemäreiden huuhtelu.
• Myyntiesitteessä kerrotaan, että hissi on uusittu, vaikka todellisuudessa uusimisen aloittamisesta on vain yhtiökokouspäätös, eikä hissiä ole vielä uudistettu.
• Myyjä vakuuttaa ostajalle, ettei asunnossa ole ollut vesivahinkoja, vaikka hän on itse ollut mukana taloyhtiön kosteuskartoituksessa, jossa vahinko on todettu.

3. Olennaisen tiedon salaaminen (tiedonantovirhe)

Myyjä ei saa jättää kertomatta olennaista seikkaa, joka vaikuttaa asunnon käyttöön tai arvoon. Velvollisuus koskee kaikkea, mitä myyjä tietää – hänen ei kuitenkaan tarvitse ryhtyä aktiivisesti tutkimaan asuntoa.

Esimerkkejä:

• Myyjä ei kerro, että hän myy asunnon erittäin hankalan ja muita asukkaita terrorisoivan naapurin takia.
• Myyjä jättää mainitsematta, että hän on tehnyt omia luvattomia remontteja huoneistoon, joita taloyhtiö ei ole hyväksynyt.
• Asuntoon on kohdistunut oikeudenkäynti koskien vuokratontin lunastusta, mutta myyjä ei kerro siitä.

4. Salainen virhe

Salainen virhe on yleisin riitojen syy. Se tarkoittaa virhettä, jota ostaja ei ole voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa eikä myyjäkään ole salannut. Asunto poikkeaa tällöin siitä, mitä ostaja on voinut perustellusti odottaa hinnan, iän ja muiden seikkojen perusteella.

Esimerkkejä:

• Asunnon kylpyhuoneessa on laaja kosteus- ja homevaurio rakenteiden sisällä, jota ei voi havaita ilman purkamista.
• Parvekkeen rakenteet ovat lahonneet piilossa olevasta syystä.
• Taloyhtiön putkistossa on vakava sisäpuolinen korroosio, joka ilmenee vasta laajassa kuntotutkimuksessa.

5. Taloudellinen virhe

Taloudellisesta virheestä on kyse, jos asuntoon liittyvistä taloudellisista vastuista annetaan virheellinen tieto tai ne osoittautuvat olennaisesti suuremmiksi kuin mitä ostaja on voinut olettaa.

Esimerkkejä:

• Myyjä kertoo, että yhtiössä ei ole tulossa suuria remontteja, vaikka hän tietää, että putkiremontti on päätetty ja kustannukset asunnon osalta ovat 40 000 €.
• Myyjä ei kerro, että naapurihuoneistossa on todettu vakavia mikrobivaurioita, jotka johtavat merkittäviin korjauskustannuksiin koko taloyhtiössä.

6. Oikeudellinen virhe

Oikeudellisesta virheestä on kyse, jos sivullisella on oikeus asuntoon, eikä ostaja ole sitoutunut siihen.

Esimerkkejä:

• Myydään asunto, jossa on edelleen panttioikeus, eikä ostajalle kerrota tästä.
• Kolmas henkilö väittää, että hänellä on lunastusoikeus osakkeisiin, ja väitteelle löytyy perusteita.

Ostajan tarkastusvelvollisuus

Ostajalla on velvollisuus tarkastaa asunto ennen kauppaa (AsKL 6:12). Velvollisuus kattaa asunnon pintapuolisen tarkastuksen, mutta ei vaadi teknisiä tutkimuksia ilman erityistä syytä.

Esimerkkejä tilanteista, joissa ostaja ei voi vedota virheeseen:

• Asunnon seinässä on selvä kosteusjälki, jota ostaja ei ole huomannut.
• Parvekkeen kaiteet ovat näkyvästi ruosteessa, mutta ostaja ei kiinnittänyt huomiota asiaan.

Jos myyjä kuitenkin antaa virheellistä tietoa, ostaja saa luottaa siihen, eikä hänen tarvitse epäillä annettuja tietoja ilman erityistä syytä.

Myyjän vastuu asuntokaupassa – Seuraamukset

Hinnanalennus

Yleisin seuraamus on hinnanalennus. Sen määrää arvioidaan sen perusteella, kuinka paljon asunnon arvo poikkeaa virheettömästä. Usein pohjana käytetään korjauskustannuksia, mutta arvio on kokonaisvaltainen.

Esimerkki:

Jos asunnon kauppahinta on 200 000 € ja salainen kosteusvaurio maksaa 20 000 € korjata, hinnanalennus voi olla noin 20 000 €, mutta tilanteesta riippuen myös pienempi tai suurempi.

Kaupan purku

Purku tulee kysymykseen vain olennaisen virheen kohdalla. Käytännössä kyse on, jos virhe aiheuttaa huomattavaa haittaa tai korjauskustannukset nousevat suhteessa hyvin suuriksi. Oikeuskäytännössä nyrkkisääntönä on pidetty 30–40 %:n osuutta kauppahinnasta, mutta myös tätä pienemmät kustannukset voivat johtaa purkuun, jos asuminen estyy.

Vahingonkorvaus

Jos myyjä on menetellyt huolimattomasti, hän voi joutua korvaamaan ostajalle vahingot, kuten:

• sijaisasumisen kustannukset
• ylimääräiset muuttokustannukset
• tutkimuskulut (esim. kuntotutkimus, laboratorionäytteet)

Reklamaatio – määräajat

Ostajan on ilmoitettava virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta. Oikeuskäytännössä kohtuullisena aikana on pidetty 4–7 kuukautta.

Lisäksi ostajan on aina reklamoitava viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta.

Poikkeus: jos myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai vilpillisesti, määräaikoja ei sovelleta.

Yhteenveto

Myyjän vastuu asuntokaupassa perustuu asuntokauppalakiin ja kattaa lukuisia virhetyyppejä: sovitusta poikkeamat, virheelliset tiedot, salatut seikat, salaiset virheet sekä taloudelliset ja oikeudelliset virheet.

Keskeiset piirteet ovat:

• Vastuu kestää kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta.
• Seuraamuksia ovat hinnanalennus, kaupan purku ja vahingonkorvaus.
• Ostajalla on tarkastusvelvollisuus, mutta myyjän tiedonantovelvollisuus on laaja.
• Reklamaatio on tehtävä viipymättä, yleensä muutamassa kuukaudessa.

Kun virhe epäilyttää, on tärkeää toimia nopeasti: reklamoida myyjälle, teettää tarvittavat tutkimukset ja tarvittaessa hakea apua juristilta.