Myyjän vastuu kiinteistökaupassa

Myyjän vastuu kiinteistökaupassa perustuu maakaaren säännöksiin ja koskee sekä kiinteistön että vuokraoikeuden kauppaa.

Vastuu kattaa tiedonantovirheet, virheelliset tiedot, salaiset virheet ja tilanteet, joissa kiinteistö ei vastaa sovittua. Seuraamuksia ovat hinnanalennus, kaupan purku ja vahingonkorvaus.

Myyjän vastuu virheistä on sangen pitkä. Myyjä on vastuussa virheistä viisi vuotta hallinnan luovutuksesta.

Huomioi, että tämä artikkeli käsittelee kiinteistön kauppaa. Asunto-osakkeessa myyjän virhevastuu on olennaisesti lyhyempi eli kaksi vuotta hallinnan luovuttamisesta.

Lain soveltamisala

Myyjän vastuu perustuu maakaareen ja tarkemmin sen toiseen lukuun (MK 2 luku). Säännökset koskevat kiinteistön kauppaa ja vuokraoikeuden luovutusta rakennuksineen. Maakaaren mukainen vastuu poikkeaa asuntokauppalain (AsKL) vastuusta, joka koskee asunto-osakkeita.

Myyjän vastuuaika kiinteistökaupassa on pääsääntöisesti viisi vuotta hallinnan luovutuksesta. Tämä tarkoittaa, että jos virhe ilmenee tuona aikana, myyjä voi joutua vastuuseen, vaikka hän ei olisi itse ollut virheestä tietoinen. Poikkeuksena on tilanne, jossa myyjä on menetellyt tahallisesti vilpillisesti – silloin vastuu voi jatkua pidempään.

Myyjän vastuu – Virhetyypit maakaaren mukaan

Maakaaren mukaan virhe voi olla kyseessä neljässä eri tilanteessa:

1. Kiinteistö ei vastaa sitä, mitä on sovittu
2. Myyjä on antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon
3. Myyjä on jättänyt antamatta olennaisen tiedon
4. Kiinteistössä on salainen virhe

Käydään nämä tarkemmin läpi esimerkkien avulla.

1. Kiinteistö ei vastaa sovittua

Virhe on kyseessä, jos kiinteistö poikkeaa siitä, mitä osapuolten välillä on nimenomaisesti sovittu. Sopimuksen sisältö ei määräydy vain kauppakirjan perusteella, vaan myös esimerkiksi esittelyssä, myyntiaineistossa ja neuvotteluissa annettujen tietojen perusteella. Suulliseen ilmoitukseen perustuva virheväittämä on toki vaikeammin näytettävissä kuin esimerkiksi myyntiesitteeseen perustuva tieto.

Esimerkkejä:

• Kauppakirjassa on ilmoitettu, että rakennuksen pinta-ala on 200 m², mutta todellisuudessa se on 150 m².
• Myyjä vakuuttaa, että kuuluu kiinteistöön kuuluu oma ranta, mutta myöhemmin käy ilmi, että ranta on vesijättömaata, joka kuuluu jakokunnalle.
• Ilmoitetaan, että kiinteistöllä on kunnallistekniikka, mutta todellisuudessa viemäröinti puuttuu.

2. Virheellinen tai harhaanjohtava tieto

Myyjä vastaa kaikista antamistaan tiedoista. Huomionarvoista on, että myyjä vastaa myös kiinteistönvälittäjän antamista tiedoista. Jos annettu tieto ei pidä paikkaansa, kyseessä on virhe. Tämä pätee riippumatta siitä, onko tieto annettu tahallisesti vai huolimattomuudesta. Ratkaisevaa on, että ostaja on saanut virheellisen tiedon ja hän on voinut perustellusti luottaa tietoon. Lisäksi edellytetään, että virheellinen tieto on vaikuttanut kauppaan tai kaupan ehtoihin.

Esimerkkejä:

• Myyntiesitteessä ilmoitetaan, että rakennukseen on vaihdettu kaikki eristeet ja uusittu höyrynsulkumuovit kauttaaltaan vuonna 2015, vaikka todellisuudessa tuolloin on tehty vain pintapuolisia töitä.
• Myyjä kertoo ostajalle, että märkätiloissa on asianmukainen vedeneristys, mutta myöhemmin käy ilmi, ettei vedeneristystä ole lainkaan
• Esittelyssä väitetään, että talossa ei ole ollut kosteusongelmia, vaikka myyjällä on tiedossa kuntotarkastusraportti, josta korjaamattomat kosteusongelmat ilmenevät

3. Tietojen salaaminen

Myyjä ei saa jättää kertomatta olennaista seikkaa, jolla on vaikutusta kiinteistön arvoon tai käyttöön. Vaikka hän ei olisi velvollinen aktiivisesti tutkimaan kiinteistöä, hän on velvollinen kertomaan etenkin kaikki tietemänsä kiinteistön käytettävyyteen liittyvät seikat.

Esimerkkejä:

• Myyjä ei kerro, että talossa on ollut toistuvia viemärin tukoksia ja hajuongelmia.
• Myyjä jättää mainitsematta, että kellarissa on esiintynyt ajoittain vettä kevättulvien aikaan.
• Rakennus on kärsinyt tulipalosta 10 vuotta aiemmin, mutta myyjä ei tuo asiaa esiin, vaikka tietää siitä.

4. Tietojen oikaisematta jättäminen

Maakaaren mukaan virhe voi syntyä myös tilanteessa, jossa myyjä on antanut tietyn tiedon, mutta ei oikaise sitä, vaikka saa tietoonsa, että tieto ei pidä paikkaansa. Tämä koskee erityisesti tilannetta, jossa ostaja perustellusti luottaa myyjän aiemmin antamaan tietoon. Oikaisematta jättäminen rinnastetaan virheellisen tiedon antamiseen.

Esimerkkejä:

• Myyjä kertoo ostajalle, että viemäröinti on kunnossa. Ennen kaupantekoa myyjä saa tiedon, että viemärissä on havaittu vakava tukos, mutta ei kerro tästä ostajalle.
• Myyntiesitteessä ilmoitetaan, että talossa ei ole kosteusvaurioita. Kauppaa edeltävänä aikana myyjä saa tiedon kosteuskartoituksesta, jossa havaitaan vaurioita, mutta hän ei oikaise aiempaa tietoa.

Oikaisematta jättäminen osoittaa usein laiminlyöntiä tai vähintäänkin huolimattomuutta myyjältä. Tällaisessa tilanteessa virhevastuu voi realisoitua, vaikka virhe olisi tullut ilmi jo ennen kaupantekoa, jos ostaja ei ole saanut oikaistua tietoa ajoissa.

5. Salainen virhe

Salainen virhe on yleisin virhetyyppi kiinteistökaupassa. Varsin usein omakotitalo vaihtaa omistajaa useampaan kertaan elinkaarensa aikana, eikä viimeisin myyjä ole toiminut moitittavasti tietojen antamisessa tai salannut tietoja.

Salainen virhe tarkoittaa, että kiinteistö poikkeaa merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut kauppahinta ja kaupan ehdot huomioiden voinut kaupan kohteelta perustellusti odottaa. Lisäksi edellytetään, että kaupan kohde poikkeaa merkittävästi vastaavista kohteista.

Esimerkkejä:

• Rakennuksen alapohjassa on laaja mikrobikasvusto, joka ei ole ollut näkyvissä eikä aistittavissa kaupantekohetkellä.
• Rakennuksen täyttöainekseen on jätetty puurakenteita kuten sokkelin tai anturan muottilautoja, jotka aiheuttavat hajuhaittoja ja pilaavat sisäilman.
• Vesikatteen alla on lahovaurioita, jotka paljastuvat vasta myöhemmässä kuntotutkimuksessa.

Ostajan tarkastusvelvollisuus

Maakaaren mukaan ostajalla on velvollisuus tarkastaa kiinteistö ennen kaupantekoa. Tämä tarkoittaa tavanomaista tarkastusta, johon kuuluu mm. rakennuksen yleisilmeen, tilojen ja pintojen havainnointi. Ostajalta ei edellytetä rakenteiden avaamista tai teknisiä tutkimuksia ilman erityistä syytä.

Jos ostaja laiminlyö tarkastusvelvollisuutensa, hän ei voi vedota virheeseen, joka olisi ollut kohtuudella havaittavissa.

Esimerkkejä:

• Jos sokkelissa on selviä halkeamia ja kosteusjälkiä, ostajan olisi pitänyt huomata ne.
• Jos kattovuoto näkyy ruskeina läikkinä sisäkatossa, virhe ei ole salainen vaan ostajan havaittavissa.

Virheen seuraamukset

Hinnanalennus

Yleisin seuraamus on hinnanalennus. Sen suuruutta ei määritellä yksin korjauskustannusten perusteella, vaan sen mukaan, kuinka paljon kiinteistön arvo poikkeaa virheettömästä kohteesta. Varsin usein kiinteistökauppariidoissa hinnanalennuksen määrittämisessä kuitenkin käytetään kustannusarviota.

Kaupan purku

Kaupan purku edellyttää olennaista virhettä. Oikeuskäytännössä on arvioitu esimerkiksi, että purku voi olla mahdollinen, jos virheen korjauskustannukset ylittävät noin 40 % kauppahinnasta. Vuoden 2015:58 KKO-ratkaisussa kuitenkin todettiin, että arvio tehdään kokonaisuutena – myös tätä pienemmät kustannukset voivat oikeuttaa purkuun, jos virheen vaikutukset ovat merkittävät. Yhtenä merkittyyskriteerinä ovat virheen vaikutukset asumisterveyteen.

Vahingonkorvaus

Myyjä voi joutua maksamaan vahingonkorvausta, jos hän on toiminut huolimattomasti tai jättänyt tiedonantovelvollisuutensa täyttämättä. Korvattavia vahinkoja voivat olla esimerkiksi:

• sijaisasumisen kulut
• Muuttokustannukset
• Tutkimuskustannukset

Tutkimuskuluja voidaan vaatia myyjältä vahingonkorvauksena, mutta yleisempää on vaatia niitä oikeudenkäyntikulujen luontoisia selvittelykuluina. Selvittelykuina vaatimisen etuna on se, ettei selvittelykulujen tuomitseminen myyjän maksettavaksi edellyttä myyjän tuottamusa.

Ostajan reklamaatiovelvollisuus

Ostajan on reklamoitava virheestä ilman aiheetonta viivytystä. Käytännössä oikeuskäytännössä kohtuulliseksi ajaksi on katsottu 4–7 kuukautta virheen havaitsemisesta.

Myyjän on aina saatava mahdollisuus tutustua virheeseen ennen korjausten tekemistä. Ostaja ei voi teettää korjauksia omin päin ja vaatia niistä jälkikäteen korvausta ilman, että myyjälle on ensin annettu mahdollisuus reagoida.

Myyjän vastuu kiinteistökaupassa – Yhteenveto

Myyjän vastuu kiinteistökaupassa on laaja ja monimuotoinen. Se perustuu maakaaren säännöksiin ja kattaa sekä sovitusta poikkeamat, virheelliset ja puutteelliset tiedot että salaiset virheet.

Vastuun keskeisiä piirteitä ovat:

• Vastuu kestää viisi vuotta hallinnan luovutuksesta.
• Seuraamuksia ovat hinnanalennus, purku ja vahingonkorvaus.
• Ostajan tarkastusvelvollisuus tasapainottaa myyjän vastuuta.
• Reklamaatio on tehtävä viipymättä.

Kiinteistökauppariidoissa juuri nämä kysymykset ovat ratkaisevia: mitä myyjä tiesi, mitä ostajan olisi pitänyt huomata, ja kuinka vakava virhe lopulta on.