Ostajan vastuu asuntokaupassa

Missä laajuudessa huoneisto tulee tarkistaa?

Ostajan vastuu asuntokaupassa liittyy pitkälti asunto-osakkeesta saatujen tietojen ja itse asunnon tarkistamiseen. Jos ostaja laiminlyö velvollisuutensa tutustua asuntoon tai kauppaan liittyviin tietoihin, hän voi menettää oikeutensa vedota virheisiin, jotka olisi pitänyt huomata tai ymmärtää ajoissa.

Mikä on ostajan vastuun oikeudellinen perusta?

Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kaupantekohetkellä. Säännöksen ydinviesti on selvä: ostaja ei voi kaupanteon jälkeen vedota siihen, mikä olisi pitänyt huomata jo aiemmin.

Ostajan tarkastus- ja selonottovelvollisuus ei kuitenkaan tarkoita sitä, että ostajan tulisi purkaa rakenteita tai käyttää erityisiä teknisiä tutkimusmenetelmiä, ellei ennen kauppaa ilmene sellaista tietoa, joka antaa perustellun syyn epäillä piilevää virhettä.

Lisäksi on huomioitava, ettei ostajalla tai edes myyjällä ole yleensä oikeutta tehdä tutkimusaukkoja rakenteisiin ilman asunto-osakeyhtiön lupaa. Epäilystä herättävien seikkojen ilmetessä oikea järjestys on se, että myyjä ilmoittaa näistä isännöitsijälle, jonka jälkeen asunto-osakeyhtiö suorittaa rakenteisiin kohdistuvat tutkimukset.

Ostajalta ei edellytetä myyjän antamien tietojen kyseenalaistamista ilman perusteltua syytä eikä siis rakenteisiin kajoavia tutkimuksia.

Mitä ostajalta edellytetään ennen kaupantekoa?

Ostajan tulee tutustua asuntoon huolellisesti esittelyn ja asiakirjojen perusteella. Ostajan tarkastusvelvollisuus asuntokaupassa rajautuu yleensä siihen, mitä ostaja voi nähdä omin silmin. Ostajan on myös luettava huolellisesti kaikki asiakirjat, jotka hänelle annetaan: isännöitsijäntodistus, tilinpäätöstiedot sekä mahdolliset tarkastusraportit.

Jos dokumenteissa tai esittelyssä ilmenee seikkoja, jotka herättävät epäilyn asunnon kunnosta, ostajalle voi syntyä velvollisuus selvittää asiaa ennen kaupantekoa tarkemmin. Ilmeinen kosteusjälki, epämiellyttävä haju, halkeamat, sokeritoukat tai muut tuhohyönteiset voivat olla merkki jostain vakavammasta

Mikäli ostaja suhtautuu varoitusmerkkeihin välinpitämättömästi, hän voi kaupanteon jälkeen olla tilanteessa, jossa oikeutta kaupan purkamiseen, hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen ei enää ole. Olennaista ei ole ainoastaan se, mitä ostaja havaitsee, vaan myös se, mitä hänen olisi pitänyt ymmärtää havaintojensa merkityksestä.

Mikä on kosteusmittauksen merkitys?

Ennen asuntokauppaa kaupan kohteella tehdään varsin usein tarkastus.

Yleensä kyse on ns. pintakosteusmittauksesta, joka ei kerro rakenteiden sisäisestä kosteudesta eikä vaurion syystä. Tämän vuoksi mittauksen näyttöarvo ostajan ja myyjän vastuun kannalta on lähtökohtaisesti rajallinen. Mittaus osoittaa ainoastaan sen, miltä pinnat mittaushetkellä vaikuttavat. Se ei sulje pois piilevien vaurioiden mahdollisuutta eikä vapauta myyjää lähtökohtaisesti kaupan vastuusta. Toki jos lukemat osoittavat kohonnutta kosteutta monin paikoin, eikä esimerkiksi märkätiloja ole käytetty useampaan päivään, ostajan on syytä olla varuillaan.

Pintakosteusmittauksen ja kuntotarkastuksen keskeinen vaikutus ostajan vastuuseen riippuu siitä, mitä raportissa ilmenee. Jos tarkastus ei tuo esiin mitään erityistä vaaraa tai vaurioepäilyä, ostaja saa tukeutua siihen eikä ole velvollinen vaatimaan jatkotutkimuksia. Jos taas raportissa todetaan selviä merkkejä vaurioista ja esitetään jatkotutkimussuosituksia, ostajan on toimittava niiden mukaisesti ennen kauppaa.

Oikeuskäytännössä on ratkaisevaa ollut, onko epäily ollut konkreettinen vai vain teoreettinen riski. Pelkkä maininta siitä, että jokin rakenneratkaisu voi olla riskirakenne, ei synnytä ostajalle velvollisuutta ryhtyä erityisiin tutkimuksiin. Sen sijaan, jos raportissa nimenomaisesti epäillään tai jopa todetaan mikrobivauriota tai todetaan kosteus kohonneeksi, kyse ei ole enää pelkästä teoreettisesta riskistä vaan merkistä, joka edellyttää toimenpiteitä ennen kaupantekoa. Jos ostaja sivuuttaa tällaisen varoituksen, hänen oikeussuojansa heikkenee.

Miten oikeuskäytäntö ohjaa tulkintaa?

Asuntokauppalain soveltamiseen liittyviä korkeimman oikeuden ratkaisuja on suhteellisen vähän. Siksi oikeuskäytännössä tukeudutaan myös kiinteistökauppaa koskeviin periaatteisiin, joissa selonottovelvollisuus on likimain vastaavan sisältöinen. Näitä maakaarta koskevia ratkaisuja sovelletaan analogisesti arvioitaessa sitä, milloin ostaja on toiminut huolellisesti ja milloin ei.

👉 Lue oikeustapaukset artikkelista Ostajan vastuusta kiinteistökaupassa.

Ratkaisut osoittavat, että merkitystä on aina sillä, mitä ostaja ennen kauppaa tiesi tai olisi pitänyt tietää. Jos mitään epäilyttävää ei ole, ostaja ei ole velvollinen pyytämään lisätutkimuksia. Jos epäily syntyy, ostajan on toimittava. Ja jos epäily sivuutetaan, oikeus ei tue myöhempiä vaatimuksia.

Näiden ratkaisujen punainen lanka on selkeä: ostajan vastuuta arvioidaan konkreettisten havaintojen ja niiden merkityksen ymmärtämisen perusteella. Ei ole perusteltua olettaa, että ostaja ryhtyisi rakenteellisiin tutkimuksiin ilman erityistä syytä.

Asiakirjoihin perehtyminen on osa ostajan selonottovelvollisuutta

Ostajan huolellisuus ei rajoitu pelkkään asunnon havainnointiin. Asunto-osakeyhtiössä keskeinen osa ennakkotarkastusta on taloyhtiön asiakirjoihin perehtyminen. Isännöitsijäntodistuksesta ilmenee olennaisia asioita yhtiön taloudesta ja kunnosta: tehdyt korjaukset, tulevat remontit, lainat ja velkaosuus. Näiden tietojen perusteella ostajan on pystyttävä arvioimaan riskejä ja tulevia kustannuksia. Jos asiakirjoissa kerrotaan, että putkiremontti on päätetty, ostaja ei voi myöhemmin väittää sen olevan odottamaton virhe – se on ollut ennalta tiedossa ja vaikuttaa asunnon arvoon ja kustannuksiin jo kaupantekohetkellä.

Myös PTS-suunnitelma eli pitkän tähtäimen korjausohjelma antaa viitteitä yhtiön kunnossapitotarpeista. Vaikka PTS ei ole sitova päätös, se kertoo todennäköisestä korjaustarpeiden kehityksestä.

Taloyhtiön asiakirjat voivat sisältää myös varoitusmerkkejä, jotka synnyttävät korostetun selonottovelvollisuuden. Jos esimerkiksi yhtiökokouksen pöytäkirjassa mainitaan kosteusongelmat kellaritiloissa tai rakenteiden vaurioepäilyt, pelkkä tiedon huomiotta jättäminen ei suojaa ostajaa. Hänen on selvitettävä asian merkitys joko kysymällä lisätietoja tai vaatimalla tarkempia tutkimuksia. Toisaalta ostajan ei voida olettaa ymmärtävän jokaisen teknisen termistön vivahdetta. Mikäli kyseessä on välittäjäkauppa, kiinteistönvälittäjän tehtävään kuulu se, että ostajalle esitellään olennaiset asiakirjat ajoissa ja niiden sisältö selitetään ymmärrettävästi. 

Ostajan odotukset käytetyn asunnon kaupassa

Ostajan selonottovelvollisuus ei tarkoita virheettömyyden odottamista. Käytettyyn asuntoon liittyy aina ikään ja rakennustapaan kuuluvia tavanomaisia riskejä, joihin ostajan on varauduttava jo hankintaa harkitessaan. Arvioinnissa otetaan huomioon asunnon rakennusvuosi ja tekninen elinkaari.

Samanlainen tilanne syntyy, jos taloyhtiön asiakirjoista käy ilmi, että käyttövesiputket, viemärit, julkisivut tai parvekkeet ovat alkuperäisiä ja teknisen käyttöikänsä loppupuolella. Kun merkittävät korjaushankkeet ovat asiakirjoissa ennakoituja tai jopa valmisteltuja, ostajan ei voida myöhemmin väittää yllättyneen remontista tai sen kustannuksista. Näissä tilanteissa ostajan tulee ottaa huomioon tulevien remonttien vaikutus vastikkeeseen ja yhtiölainaosuuksiin sekä arvioida hankintapäätöstä niiden perusteella. Ostaja ei voi pitää myöhempiä kustannuksia virheenä, jos ne ovat olleet asiakirjoista pääteltävissä ja rakennuksen ikä on viitannut lähestyviin korjauksiin.

Arvio on aina konkreettinen ja kohdekohtainen. Uudehkossa talossa ostaja voi perustellusti odottaa rakenteiden olevan kunnossa ilman merkittäviä korjauspaineita. Asunnon ikä ei itsessään poista myyjän vastuuta vakavista virheistä, mutta ne vaikuttavat siihen, mitä ostajan voidaan perustellusti odottaa ymmärtävän kauppaa tehdessään.

Oikeudellinen arvio lähtee aina siitä, millaisiin odotuksiin ostaja on kauppahinnan, asunnon sijainnin, kunnon ja esitettyjen tietojen perusteella voinut luottaa. Jos ostaja maksaa kohteesta hinnan, joka vastaa teknisesti ja kunnoltaan hyvää asuntoa, hänen ei tarvitse hyväksyä merkittävää piilevää virhettä vain rakennuksen iän perusteella.

Yhteenveto – mitä ostajan on tehtävä suojatakseen oikeutensa?

Käytetyn asunnon ostajan vastuu ei vähennä myyjän vastuuta piilevistä virheistä, mutta asettaa ostajalle velvollisuuden toimia huolellisesti jo ennen kaupantekoa. Ostajan on tutustuttava asuntoon ja asiakirjoihin tavanomaisella huolellisuudella. Jos epäily herää, hänen on kysyttävä, selvitettävä tai teetettävä tarkempia tutkimuksia. Oletus siitä, että kaikki on kunnossa, ei riitä oikeusturvan perustaksi.

Ostajan vastuu asuntokaupassa ei ole ankara. Ostajan ei tarvitse olla rakennusalan asiantuntija tai tilinpäätösten ammattilainen. Riittävää on se, että ostaja toimii riittävällä huolellisuudella merkittävää hankintaa tehdessään: lukee saamansa asiakirjat, kysyy niiden sisällöstä jos ei ymmärrä ja tarkastaa pintapuolisesti asunnon kunnon.

Huolellisesti toiminut ostaja saa asuntokaupassa suojaa. Sen sijaan huolimattomasti toiminutta ostajaa ei välttämättä suojata.