Asumishyöty kiinteistökaupan purkutilanteessa
Kaupan purku ja asumishyöty maakaaren mukaan
Mikäli kiinteistökauppa puretaan, ostajan on palautettava kiinteistö ja myyjän on palautettava kauppahinta. Ostajan on luovutettava kiinteistö, jos mahdollista, sellaisena kuin se on hänelle luovutettu. Ostajan on palautettava myös kiinteistöä koskevat asiakirjat.
Maakaaren 2 luvun 33 §:ssä säädetään purun seurauksista seuraavasti. Jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Varsin usein tämä tuotto näyttäytyy kiinteistön käytöstä saatuna asumishyötynä. Muita tuottoja voivat olla esimerkiksi vuokratuotot tai puunmyynnistä saadut tulot. Jos tuotto on saatu aikaan ostajan omilla toimenpiteillä, kuten viljelyllä, ostaja saa kuitenkin pitää tuoton.
Jos kiinteistön arvo on ostajan toimenpiteiden vuoksi alentunut, ostajan on korvattava myyjälle arvonalennus.
Jos ostaja on omistusaikanaan kunnostanut tai parantanut kiinteistöä, myyjän on puolestaan suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus sellaisista kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Kiinteistön arvonnousuun oikeuttavia kustannuksia voivat olla esimerkiksi katto- tai ikkunaremontti. Sen sijaan pintojen uusiminen (kuten esimerkiksi tapetointi: Keski-Suomen käräjäoikeus 24.2.2017, jota Vaasan hovioikeus ei muuttanut tuomiossaan 4.4.2018 nro 146) omien mieltymisten mukaan ei yleensä oikeuta hyvitykseen.
Kiinteistökauppariidoissa arvioitavaksi tulee varsin usein ostajan saama asumishyöty ja sen määrä.
- Myyjän intressissä on saada palautettavasta kauppahinnasta vähennettäväksi mahdollisimman suuri asumishyöty. Usein myyjä vaatii, että asumishyöty lasketaan käyvän vuokran perusteella.
- Ostaja puolestaan katsoo usein, ettei asumishyöty ole sama asia kuin käypä vuokra. Kumpi on oikeassa, ja miten asumishyöty tosiasiallisesti lasketaan?
Missä yhteydessä asumishyöty ratkaistaan?
Asumishyötyä koskeva kysymys käsitellään samassa oikeudenkäynnissä kuin varsinainen pääasia eli kiinteistön virhe ja kaupan purku. Myyjän on vaadittava asumishyödyn vähentämistä palautettava kauppahinnasta. Tuomioistuin ei vähennystä tee ilman vaatimusta.
Asumishyöty ei ole itsenäinen vuokrasuhde, vaan myyjän vastasaatava, joka otetaan huomioon, kun lasketaan, kuinka paljon kauppahintaa myyjän on lopulta palautettava ostajalle.
Asumishöyty siis vähennetään palautettava kauppahinnasta. Laskutoimituksena tämä tapahtuu yleensä ennen palautettavalle kauppahinnalle maksettavaa tuotto- tai viivästyskorkoa.
Asumishyöty ei ole sama asia kuin vuokra
Käytännössä yksi yleisimmistä virheellisistä käsityksistä on se, että asumishyöty vastaisi omakotitalon, kesämökin tai muun kiinteistön käypää vuokraa. Oikeuskäytännössä tällainen ajattelutapa on johdonmukaisesti torjuttu.
Korkeimman oikeuden ratkaisussa 6.4.1992 KKO 1992:51 oikeus arvioi tarkemman selvityksen puuttuessa kohtuuliseksi korvaukseksi asumishyödystä 336 euroa kuukaudessa. Asiassa ei ollut selvitetty, minkä arvoiseksi voidaan katsoa kysymyksessä olleen omakotikiinteistön käyttöhyödyn määrän.
Kanta-Hämeen käräjäoikeus katsoi ratkaisussaan, että asumishyödyn korvausta määrättäessä noudatetaan kohtuusperiaatetta eikä korvausta määrätä maksettavaksi esimerkiksi käyvän vuokran perusteella. Hovioikeus viittasi ratkaisussaan oikeuskirjallisuuteen (Palo ja Linnainmaa, Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä, s. 302). Käräjäoikeuden kanta ei muuttunut hovioikeudessa (Turun hovioikeus 13.6.2017, tuomio nro 534). Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden arvion, jonka mukaan kohtuullinen asumishyöty oli 400 euroa kuukaudessa 49 kuukauden ajalta, yhteensä 19 600 euroa. Määrä vähennettiin palautettavasta kauppahinnasta.
Turun hovioikeuden ratkaisussa 30.11.2018 nro 937 asumishyöty arvioitiin noin 350 euroksi kuukaudessa. Käräjäoikeus ja hovioikeus ottivat huomioon kiinteistön terveyshaitan sekä ostajien maksamat kiinteistön hoitokustannukset. Asumishyödyn määrä oli käräjäoikeuden tuomioon mennessä 11 000 euroa, ja hovioikeuden tuomioon mennessä asumishyötyä oli kertynyt vielä 3 500 euroa lisää. Vaatimus asumishyödyn kuittauksesta hovioikeuden tuomion jälkeiseltä ajalta hylättiin hovioikeudessa ennenaikaisena.
Itä-Suomen hovioikeuden ratkaisussa 15.10.2020 nro 508 asumishyödyn kuukausittaisena määränä pidettiin terveyshaittojen vuoksi vain 100 euroa. Oikeuskäytännön perusteella voidaan näin ollen todeta, että käypä vuokra voi toimia korkeintaan taustatietona, mutta asumishyöty ei määräydy vuokramarkkinoiden mukaan.
Linjasta poikkeava ratkaisu löytyy Keski-Suomen käräjäoikeuden tuomiosta 24.2.2017, jota Vaasan hovioikeus ei tuomiossaan 4.4.2018 nro 146 asumishyödyn osalta muuttanut. Käräjäoikeus oli arvioinut asumishyödyn määräksi 8 000 euroa, mikä vastasi noin 1 000 euroa kuukaudessa. Myyjän vaatimus oli ollut 1 600 euroa kuukaudessa. Käräjäoikeus perusteli määrää muun muassa kiinteistön koolla ja sijainnilla. Hovioikeus ei muuttanut ratkaisua.
Mitkä ovat kaupan purkamisen seuraamukset? Kysy asianajajalta
Asianajaja, varatuomari Mika Talviarolla on hometaloriidoista 25 vuoden ja 500 hoidetun jutun kokemus. Jos kysyt neuvoa, soita Lakipuhelimeen 0600-41041(3,03 e/min+pvm). Toimeksiantokyselyt 044-3849 888. Hoidamme kiinteistökauppariitoja pääosin laajalla Pohjanmaalla, työtilanteen mukaan etänä koko Suomessa.
Milloin asumishyötyä ylipäätään voidaan määrätä?
Maakaaren mukaan asumishyöty edellyttää, että ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä. Aivan vähäinen tai lyhytaikainen hyöty ei tule korvattavaksi.
Vaasan hovioikeus käsitteli tätä kysymystä ratkaisussaan 4.4.2018 nro 146. Hovioikeus totesi, että merkittävyyskriteeri sulkee pois aivan vähäisen hyödyn, mutta myös lyhytaikainen hallinta-aika voi johtaa korvattavaan asumishyötyyn, jos saatu hyöty on rahamäärältään merkittävä. Hovioikeus viittasi korkeimman oikeuden ratkaisuun KKO 1992:51, jossa asumishyöty määrättiin 15 kuukauden hallinta-ajalta.
Mistä ajankohdasta asumishyöty alkaa?
Asumishyödyn alkamisajankohta on oikeuskäytännössä varsin vakiintunut. Lähtökohtana on ostajan hallinta-ajan alkamisajankohta. Asumishyöty alkaa siitä hetkestä, kun ostaja saa kiinteistön tosiasialliseen käyttöönsä.
Hallinta-ajan ja asumishyödyn kokonaiskesto on usein merkittävämpi tekijä kuin yksittäisen kuukauden asumishyödyn määrä. Pitkä hallinta-aika voi johtaa huomattavaan vähennykseen palautettavasta kauppahinnasta, vaikka kuukausittainen asumishyöty olisi sinänsä maltillinen.
Milloin asumishyöty päättyy?
Asumishyödyn alkamisajankohtaa enemmän tulkintaa aiheuttaa sen päättyminen. Lähtökohtaisesti asumishyöty päättyy siihen, kun ostaja muuttaa pois kiinteistöltä. Tämä ei kuitenkaan ole ehdoton sääntö.
Itä-Suomen hovioikeus 15.10.2020 nro 508 katsoi ratkaisevaksi sen, kuinka kauan ostajat olivat tosiasiallisesti asuneet kiinteistöllä, erityisesti kun poismuutto johtui rakennuksen aiheuttamasta terveyshaitasta.
Toisaalta Turun hovioikeus 13.1.2015 nro 20 katsoi, että asumishyötyä voitiin määrätä myös poismuuton jälkeiseltä ajalta. Rakennusta ei ollut asetettu asumiskieltoon eikä terveyshaitasta ollut esitetty riittävää selvitystä. Pelkkä poismuutto ei siten katkaissut asumishyötyä.
Samaa linjaa edustaa Lapin käräjäoikeuden 14.2.2025 antama ratkaisu, johon Rovaniemen hovioikeus ei myöntänyt jatkokäsittelylupaa 8.5.2025. Tapauksessa ostajat olivat muuttaneet pois kiinteistöltä vedoten sisäilma- ja hajuhaittoihin, mutta terveyshaittaa ei katsottu näytetyn objektiivisesti. Asumishyötyä arvioitiin kohtuullisuuden perusteella 300 euroa kuukaudessa ja sitä vähennettiin palautettavasta kauppahinnasta myös poismuuton jälkeiseltä ajalta.
Asumishyödystä mahdollisesti vähennettävät kustannukset
Asumishyötyä arvioitaessa tuomioistuimet ovat ottaneet huomioon tietyissä rajoissa ostajan maksamat kiinteistön hoito- ja kunnossapitokulut sekä tehdyt korjaukset.
Turun hovioikeus pysytti tuomiossaan 13.6.2017 nro 534 käräjäoikeuden ratkaisun, jossa asumishyötyä harkittaessa oli huomioitu paitsi ostajan suorittamat kiinteistön hoitokustannukset myös se, että ostaja oli tehnyt sellaisia korjaus- ja parannustöitä, jotka eivät ole erikseen korvattavia, mutta olivat rakennuksen hoidon kannalta tarpeellisia.
Sen sijaan tavanomaisesta ylläpidosta aiheutuneet kustannukset eivät lähtökohtaisesti vähennä asumishyötyä, koska ostaja on voinut käyttää kiinteistöä vastikkeetta. Tämä lähtökohta ilmenee myös lain esitöistä (HE 120/1994).
Yhteenveto
Asumishyödyn tyypillinen määrä oikeuskäytännössä on vaihdellut 300-400 euron välillä kuukaudessa. Asumishyöty ei ole vuokraa eikä itsenäinen vaatimus, vaan myyjän vastasaatava, joka vähennetään palautettavasta kauppahinnasta.
Oikeuskäytännön ja lain esitöiden perusteella asumishyöty voidaan tiivistää seuraavasti:
- Asumishyöty ei ole sama kuin käypä vuokra.
- Asumishyöty perustuu kohtuullisuusharkintaan.
- Asumishyöty alkaa yleensä hallinnan siirtymisestä.
- Asumishyöty päättyy pääsääntöisesti poismuuttoon, mutta ei aina.
- Asumishyöty ratkaistaan samassa oikeudenkäynnissä kuin kaupan purku.
- Asumishyöty on vaadittava vähennettäväksi, oikeus ei sitä oma-aloitteisesti tee.
Usein kysyttyä: Asumishyöty kiinteistökaupan purkutilanteessa
Mitä asumishyöty tarkoittaa kiinteistökaupan purkutilanteessa?
Asumishyöty luetaan myyjän hyväksi sitä vastaan, että ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää hyötyä hallinta aikanaan. Se vähennetään palautettavasta kauppahinnasta.
Ratkaistaanko asumishyöty samassa oikeudenkäynnissä kuin kiinteistön virhe ja purku?
Kyllä. Asumishyöty on osa purun seuraamuksia eikä itsenäinen vuokrasuhde. Myyjän on vaadittava, että asumishyöty vähennetään palautettavasta kauppahinnasta. Tuomioistuin ei vähennä sitä ilman vaatimusta
Onko asumishyöty sama kuin käypä vuokra?
Ei ole. Oikeuskäytännössä on korostettu kohtuullisuusharkintaa ja torjuttu ajatus siitä, että asumishyöty laskettaisiin automaattisesti käyvän vuokran perusteella.
Miksi myyjä kuitenkin usein vaatii asumishyötyä käyvän vuokran mukaan?
Jotta palautettava kauppahinta olisi mahdollisimman alhainen. Käypä vuokra on myyjälle helppo ja “ymmärtävä” vertailukohta. Oikeuskäytännössä se voi olla taustatietoa, mutta lopputulos syntyy kohtuullisuudesta, jossa huomioidaan myös virheet, terveyshaitat ja ostajan kulut.
Mitkä ovat tyypillisiä asumishyödyn kuukausitasoja oikeuskäytännössä?
Monissa ratkaisuissa asumishyöty on ollut muutamien satojen eurojen luokkaa, esimerkiksi 350–400 €/kk (Turun HO 30.11.2018 nro 937; Turun HO 13.6.2017 nro 534). Toisaalta terveyshaittojen vuoksi se voi olla hyvin matala, kuten 100 €/kk (Itä-Suomen HO 15.10.2020 nro 508).
Milloin asumishyötyä ylipäätään voidaan määrätä?
Asumishyöty edellyttää, että ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä. Aivan vähäinen tai lyhytaikainen tavanomainen käyttö ei välttämättä ole korvattavaa.
Alkaako asumishyöty kaupantekopäivästä vai muuttopäivästä?
Lähtökohta on hallinnan siirtyminen ja tosiasiallinen käyttö. Käytännössä asumishyöty alkaa siitä, kun ostaja saa kiinteistön tosiasialliseen käyttöönsä eli hallinta siirtyy ja asuminen alkaa.
Päättyykö asumishyöty, kun ostaja muuttaa pois?
Usein kyllä, koska lähtökohta on todellinen asumisaika. Tämä ei kuitenkaan ole ehdoton sääntö: ratkaisevaa on poismuuton syy ja siitä esitetty näyttö.
Miten terveyshaitta vaikuttaa asumishyödyn määrään ja ajalliseen rajaukseen?
Terveyshaitta voi alentaa asumishyötyä merkittävästi ja tukea sitä, että asumishyötyä ei kerry poismuuton jälkeiseltä ajalta.
Voidaanko asumishyötyä määrätä myös poismuuton jälkeiseltä ajalta?
Kyllä, jos terveyshaitasta tai muista perusteista ei esitetä riittävää selvitystä. Turun HO 13.1.2015 nro 20 katsoi, että asumishyötyä voitiin määrätä myös poismuuton jälkeiseltä ajalta, kun rakennusta ei ollut asetettu asumiskieltoon eikä terveyshaittaa ollut näytetty riittävästi.
Voiko ostajan maksamia kuluja vähentää asumishyödystä?
Tuomioistuimet ovat huomioineet tietyissä rajoissa ostajan kiinteistön hoito ja kunnossapitokustannuksia sekä tarpeellisia korjaus ja parannustoimia myös asumishyödyn kohtuullisuusharkinnassa.
Saako ostaja korvausta tekemistään parannuksista purkutilanteessa?
Siltä osin kuin kustannukset ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Tyypillisiä esimerkkejä ovat katto- tai ikkunaremontti. Sen sijaan pintojen uusiminen omien mieltymysten mukaan ei yleensä oikeuta hyvitykseen.
Missä vaiheessa asumishyöty huomioidaan laskennassa suhteessa korkoihin?
Yleensä asumishyöty vähennetään palautettavasta kauppahinnasta kuittauksena ennen kuin palautettavalle pääomalle lasketaan tuotto tai viivästyskorkoa. Käytännön logiikka on, että ensin määritetään palautettava pääoma kuittauksineen ja vasta sen jälkeen arvioidaan koron määrä.
