Ostajan oikeudet ja toimintamalli talokaupan virhetilanteessa – Näin toimit oikein
Ostin hometalon. Miten minun tulee menetellä virhetilanteessa?
Milloin ja missä vaiheessa virheistä tulee ilmoittaa myyjälle? Mitä tutkimuksia tarvitaan? Korjaanko aluksi virheet ja ilmoitan myyjälle, että vikaa on löytynyt ja näin paljon korjaukset tulivat maksamaan?
Homeen hajua, kosteusvaurioita, virheitä ja puutteita. Jos olet ostanut asunnon, omakotitalon tai kesämökin ja kaupan jälkeen on ilmennyt ongelmia, on tärkeää menetellä oikein.
Alla esitetty Asianajotoimisto Talviaron toimintamalli ostajalle perustuu yli 25 vuoden kokemukseen ja yli 500 hoidettuun kiinteistö- ja asuntokauppariitaan.
Malli soveltuu pääosin kiinteistöjen (omakotitalo tai omakotimainen vapaa-ajan asunto) virhetilainteisiin. Soveltuvin osin sitä voi hyödyntää myös asunto-osakekaupan virhetilanteissa.
1. Älä korjaa tai muuta kohdetta ennen reklamointia
Ensimmäinen ja yleisin virhe on ryhtyä heti korjaamaan havaittuja vikoja ja ilmoittaa vasta jälkikäteen myyjälle, mitä löytyi ja mitä korjaukset maksoivat.
Näin ei tule toimia. Jos kohdetta korjataan, puretaan tai muutetaan ennen reklamointia (virheilmoitusta), ostaja menettää todennäköisesti oikeutensa vedota virheisiin. Korjausten jälkeen on vaikeaa osoittaa:
- millainen vika kohteessa oli ennen korjausta
- oliko vika olemassa jo kaupantekohetkellä
- mistä vaurio tosiasiassa johtui.
👉 Pääsääntö: Älä korjaa tai muuta kohdetta ennen reklamointia, ellei kyse ole välttämättömästä vahingontorjunnasta (esim. akuutti vesivuoto).
Ellet tiedä kuinka sinun tulisi menetellä, kysy nopeaa neuvoa Asianajotoimisto Talviaron Lakipuhelimesta 0600-41041 (3,03 e/min+pvm).
2. Harkitse homekoiratutkimuksen tilaamista ennen varsinaisia tutkimuksia
Homekoiratutkimus ei ole varsinainen kuntotutkimus eikä sellaisen korvike, mutta se voi toimia hyödyllisenä alkukartoituksena, kun epäillään mikrobivaurioita tai sisäilmaan liittyviä ongelmia.
- suhteellisen edullinen verrattuna laajoihin kuntotutkimuksiin (muutamia satasia euroja)
- rakenteita rikkomaton
- nopea toteuttaa.
Homekoiran avulla voidaan:
- paikantaa vauriokohtia
- kohdistaa myöhemmät rakenneavaukset koirien merkitsemiin kohteisiin
- välttää turhia ja sattumanvaraisia tutkimuksia.
On kuitenkin tärkeää huomata, että homekoiratutkimuksella ei ole itsenäistä näyttöarvoa talokaupan virheen arvioinnissa. Pelkät homekoiran merkinnät eivät sellaisenaan osoita myyjän vastuulle kuuluvaa virhettä.
Homekoiratutkimus käynnistää reklamaatioajan. Mikäli homekoiran jälkeisissä kuntotutkimuksissa kestää pitkään, myyjää on syytä reklamoida jo homekoiraraportin pohjalta. Kysy tarvittaessa neuvoa Asianajotoimisto Talviaron Lakipuhelimesta 0600-41041 (3,03 e/min+pvm).
3. Tilaa oikeat ja riittävät tutkimukset
Toinen yleinen virhe on se, että virhe-epäilyjen jälkeen tilataan liian suppea kuntotutkimus, jossa ei tehdä riittävästi rakenneavauksia tai oteta tarvittavia materiaalinäytteitä.
Tästä voi seurata, että
- mikrobivaurioiden laajuus jää selvittämättä
- tutkimuksia joudutaan täydentämään useaan kertaan
- tutkimuskustannukset kasvavat vaiheittain
- virheiden ja niiden syiden selvittäminen muuttuu helposti hakuammunnaksi.
Käytännössä useat pienet ja toisiaan täydentävät tutkimukset tulevat usein kalliimmiksi kuin yhdellä kertaa oikein mitoitettu ja riittävän laaja tutkimuskokonaisuus.
Kuntotutkimusten laajuus tulee kuitenkin aina suhteuttaa tapaukseen, erityisesti:
- mahdollisiin terveyshaittoihin tai oireiluun
- oletettujen virheiden korjauskustannuksiin
- kauppahintaan
- kohteen käyttötarkoitukseen.
Esimerkiksi:
- 20 000 euron kohteeseen ei yleensä ole järkevää käyttää 10 000 euroa tutkimuksiin
- 200 000–400 000 euron omakotitalossa, jossa esiintyy oireilua tai terveyshaittaa, on usein perusteltua selvittää ongelmien syyt kattavasti ja huolellisesti.
On hyvä huomata, että kuntotutkimusten jälkeen tarvitaan usein vielä:
- korjaustapaesitys tai korjaussuunnitelma
- kustannusarvio.
Korjaustapaesitys yleensä sisältyy kuntotutkimukseen, mutta kustannusarvio ei sisälly, ellei sitä erikseen tilata. Huomionarvoista on, etteivät kaikki kuntotutkijat tee kustannusarvioita. Varmista tämä kuntotutkijalta, ennen tutkimusten tilaamista.
Usein paras ja selkein ratkaisu on kuitenkin kokonaisuus, jossa kuntotutkimus, korjaustapaesitys ja kustannusarvio tilataan yhdeltä ja samalta asiantuntijalta.
Kustannusarvion avulla voidaan arvioida:
- onko kyse kaupan purkuun oikeuttavasta olennaisesta virheestä
- vai hinnanalennukseen oikeuttavasta virheestä.
Korjauskustannukset eivät automaattisesti määritä hinnanalennuksen määrää. Ilman kustannusarviota hinnanalennuksen suuruuden arviointi on kuitenkin vaikeaa.
Ennen varsinaisten kuntotutkimusten tilaamista kannattaa soittaa Asianajotoimisto Talviaron Lakipuhelimeen 0600-41041 (3,03 e/min+pvm)ja pyytää näkemystä siitä, millaisia tutkimuksia ja missä laajuudessa juuri sinun tapauksessasi olisi tarkoituksenmukaista tilata.
4. Ilmoita virheistä ja vaatimuksista myyjälle (reklamaatio)
Kun virheet ja niiden laajuus sekä korjauskustannukset ovat tiedossasi, sinun tulee ilmoittaa virheistä ja niihin liittyvistä vaatimuksista myyjälle kohtuullisessa ajassa.
Oikeuskäytännössä kohtuulliseksi reklamaatioajaksi on usein katsottu noin 4–7 kuukautta virheen havaitsemisesta, mutta pääsääntö on, että virheiden ilmoittamisessa ei pidä viivytellä. Jokaisella virheellä on oma itsenäinen reklamaatioaikansa, joten virheistä tulee reklamoida sitä mukaa kuin niitä ilmenee.
Reklamaatio on syytä tehdä kirjallisesti. Käytännössä selkein ja suositeltavin tapa on sähköposti, koska siitä jäävät tiedot lähettäjälle reklamointiajankohdasta ja sisällöstä.
Reklamaatio tulee toimittaa nimenomaan myyjälle. Jos myyjiä on useampia, reklamaatio tulee lähettää kaikille myyjille erikseen.
Kiinteistönvälittäjälle yksinään ilmoitus ei ole riittävä, ellei reklamaatio koske nimenomaan kiinteistönvälittäjän omaa menettelyä.
Reklamaation voi laatia itse omin sanoin. Tärkeää on, että viestistä käy ilmi:
- mitä virheitä on havaittu
- mihin ne kohdistuvat
- mitä vaatimuksia niiden perusteella esitetään.
Pelkkä tutkimusraportin lähettäminen ilman omaa tekstiä ei yleensä ole riittävää.
Etsitkö reklamaatiomallia?
👉 Löydät sen sivuiltamme Reklamaatiomalli: Kiinteistön tai asunnon virhe
Jos et ole varma, milloin reklamaatio tulisi tehdä tai mitä siinä tulisi ilmoittaa, voit kysyä nopeaa neuvoa Asianajotoimisto Talviaron Lakipuhelimesta 0600-41041 (3,03 e/min+pvm). Toimeksiantotiedusteluissa voit soittaa numeroon 044-3849 888 tai lähettää sähköpostia toimisto@lakineuvo.fi . Voit myös ottaa yhteyttä yhteydenottolomakkeella.
5. Odota myyjän vastausta
Reklamaatiossa on syytä asettaa myyjälle kohtuullinen määräaika esittää näkemyksensä virheistä ja vaatimuksista. Käytännössä tavanomainen ja toimiva vastausaika on kaksi viikkoa.
Ostajan tulee varautua siihen, että usein viimeistään tässä vaiheessa myyjä kääntyy oman lakimiehensä tai asianajan puoleen. Tämä voi johtaa siihen, että:
- vastaamiselle pyydetään lisäaikaa
- myyjä haluaa selvittää asiaa tarkemmin ennen lopullista kannanottoa
Hyvin usein myyjä pyytää myös mahdollisuutta tutustua virheisiin paikan päällä, joko itse tai oman asiantuntijansa kanssa. Tämä on osa virheiden selvittelyä, ja myyjälle on varattava tämä tilaisuus.
Ostajan on hyvä varautua siihen, että myyjällä voi olla vaikeuksia löytää asiantuntijaa kohteelle nopeasti mistä johtuen myyjän lopullinen vastaus voi viivästyä.
Tämä edellyttää ostajalta kärsivällisyyttä, vaikka tilanne olisi kuormittava.
Jos kuitenkin käy niin, että myyjä ei vastaa reklamaatioon lainkaan tai myyjä kiistää vastuunsa suoraan ja yksiselitteisesti on yleensä perusteltua ottaa yhteyttä asianajajaan
6. Käänny asianajajan puoleen
Jos myyjän vastaus ei johda ratkaisuun, vastaus viivästyy olennaisesti tai myyjä kiistää vastuunsa, on perusteltua ottaa yhteyttä asianajaja, varatuomari Mika Talviaroon.
Toimeksiantotiedusteluissa voit:
- soittaa meille 044 3849 888
- lähettää sähköpostia toimisto@lakineuvo.fi
- tai ottaa yhteyttä alla olevalla yhteydenottolomakkeella
Teemme aina kirjallisen toimeksiantosopimuksen. Samalla annamme hinta-arvion ja selvitämme, soveltuuko oikeusturvavakuutus tapaukseesi.
Kun toimeksianto on sovittu, toimitat meille asiaan liittyvän aineiston sähköpostitse tai salasanalla suojattuun pilvipalveluun.
👉 Lue lisätietoa aineiston toimittamisesta Asinajotoimisto Talviarolle
Sen jälkeen kun toimeksianto on sovittu ja aineisto toimitettu arvioimme:
- onko asiassa edellytyksiä vaatia myyjältä kaupan purkua, hinnanalennusta tai vahingonkorvausta
- onko hankittu näyttö riittävä vai tarvitaanko mahdollisesti lisätutkimuksia.
Kaikki asiat eivät etene vaatimuksiin asti. Joissakin tilanteissa arvio voi johtaa siihen, että asia päättyy tässä vaiheessa. Vaikka tämä ei olisi ostajan toivoma lopputulos, varhainen ja realistinen arvio säästää usein merkittävästi kustannuksia ja aikaa.
Mikäli arvioimme, että asiassa on syytä edetä, hoidamme puolestasi
- vaatimusten esittämisen vastapuolelle
- kaiken yhteydenpidon vastapuoleen
- näytön ja vaatimusten arvioinnin
- sovintoneuvottelut ja tuomioistuinsovittelun
- avustamisen käräjäoikeuskäsittelyssä
- sovintosopimuksen laatimisen.
Käytännössä vastuu asian etenemisestä siirtyy asianajajalle, ja ostaja vapautuu itse neuvottelemasta tai perustelemasta vaatimuksiaan.
Miten talokauppariidat tyypillisesti ratkeavat?
Tänä päivänä valtaosa asunto- ja kiinteistökauppariidoista ratkeaa ilman varsinaista oikeudenkäyntiä.
Asianajotoimisto Talviaron hoitamista tapauksista noin 80 prosenttia päättyy sovintoon, ja noin 20 prosenttia etenee käräjä- tai hovioikeuden tuomioon saakka.
Tyypilliset ratkaisut ovat:
Neuvotteluratkaisu myyjän kanssa
Ratkaisu voi löytyä neuvotteluissa myyjän tai myyjän asiamiehen kanssa. Tällainen sovintoratkaisu voi syntyä muutamassa kuukaudessa siitä, kun asia on annettu asianajajan hoidettavaksi.
Tuomioistuinsovittelu
Ellei neuvotteluissa päästä ratkaisuun, asia voidaan viedä käräjäoikeuden tuomioistuinsovitteluun. Tuomioistuinsovittelu on kevyempi ja joustavampi menettely kuin varsinainen oikeudenkäynti, ja ratkaisu voi syntyä kohtuullisen nopeasti, usein jo muutamassa kuukaudessa.
Oikeudenkäynti viimeisenä vaihtoehtona
Jos sovintoa ei synny, asia voidaan viedä käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Tällöin käsittely kestää käräjäoikeudessa tyypillisesti yli vuoden.
Mikäli asiasta haetaan jatkokäsittelylupaa hovioikeudelta ja lupa myönnetään, käsittely kestää usein toisen vastaavan ajan lisää, ja kustannukset kasvavat merkittävästi.
Sovintoratkaisut ovat sekä ajallisesti että kustannuksiltaan huomattavasti edullisempia kuin oikeudenkäynti. Mikäli ostajalla on soveltuva oikeusturvavakuutus, se riittää yleensä kattamaan sovittelu- ja neuvotteluvaiheessa oman asianajajan kustannukset.
Miksi sovintoratkaisu on usein järkevin lopputulos?
Sovintoratkaisuja puoltavat erityisesti kustannukset, ajankäyttö ja ennakoitavuus. Sovinto on aina varma ratkaisu siinä mielessä, että sen lopputulos on tiedossa heti, kun sovinto on syntynyt. Osapuolet tietävät täsmällisesti, mihin he sitoutuvat ja millä ehdoilla asia päättyy.
Oikeudenkäyntiin perustuva ratkaisu on luonteeltaan toisenlainen. Vaikka lopputulosta voidaan arvioida oikeudellisesti etukäteen, tuomioon sisältyy aina epävarmuustekijöitä. Todistelu, näyttökysymykset ja tuomioistuimen harkinta vaikuttavat ratkaisuun, eikä lopputulos ole koskaan täysin ennakoitavissa ennen tuomion antamista.
Sovintoratkaisu on myös ajallisesti usein huomattavasti nopeampi. Kun neuvotteluratkaisu tai tuomioistuinsovittelu onnistuu, asia voi päättyä kuukausissa sen sijaan, että käsittely jatkuisi oikeusaste toisensa jälkeen useita vuosia.
Miksi ostajan kannattaa kääntyä Asianajotoimisto Talviaron puoleen?
Kiinteistökaupariidat eivät ole yksinkertaisia. Ne vaativat samanaikaisesti juridista osaamista, käytännön ymmärrystä rakennustekniikasta sekä kokemusta siitä, miten vastaavat asiat todellisuudessa ratkeavat neuvotteluissa ja tuomioistuimissa.
Asianajaja, varatuomari Mika Talviarolla on yli 25 vuoden kokemus ja yli 500 hoidettua kiinteistö- ja asuntokauppariitaa. Tutuiksi ovat tulleet mitä erilaisimmat vaatimukset, virheperusteet ja tilanteet, kuten
- hinnanalennus
- kaupan purkaminen
- vahingonkorvaus
- valesokkelit
- erityyppiset alapohjarakenteet
- salaojat
- kellarit
- kattovuodot
- rakennusvirheet
- kosteus- ja mikrobiongelmat
- tuhohyönteiset
- hajuhaitat (kuten mm. tetrakloorianisoli)
- myyjän varattomuus
- kiinteistönvälittäjän tai kuntotarkastajan vastuu sekä muut asunto- ja kiinteistökauppaan liittyvät vastuu- ja virhetilanteet
- sovitteluistunnot
- tuomioistuinkäsittelyt
- ym.
Kokemuksemme auttaa ostajaa ymmärtämään milloin neuvotteluratkaisu on asiakkaan edun mukainen, milloin tuomioistuinsovittelu voi olla oikea vaihtoehto ja milloin asia on vietävä käräjäoikeuden ratkaistavaksi.
Asianajotoimisto Talviarolla on käytettävissään laaja ja vakiintunut asiantuntijaverkosto, johon kuuluu rakennusalan asiantuntijoita, rakennusterveysasiantuntijoita, kustannuslaskijoita ja korjaussuunnittelijoita.
Usein kysyttyä: Ostin hometalon
Ostin hometalon – mitä teen ensimmäiseksi?
Ensimmäinen ja tärkein asia on olla ryhtymättä korjauksiin ennen kuin virheistä on reklamoitu myyjälle. Selvitä virheet ja reklamoi myyjää ensin.
Ostin hometalon – onko myyjä aina vastuussa?
Ei aina. Kaikki home- tai kosteusongelmat eivät ole myyjän vastuulle kuuluvia talokaupan virheitä. Vastuu arvioidaan tapauskohtaisesti. Huomioon otettava vaurioiden laajuus ja ennen kauppaa annetut tiedot.
Ostin hometalon – milloin myyjälle pitää ilmoittaa virheistä?
Virheistä tulee ilmoittaa kohtuullisessa ajassa siitä, kun ne on havaittu. Käytännössä ilmoittamista ei pidä viivyttää. Jokaisella virheellä on oma itsenäinen reklamaatioaikansa.
Ostin hometalon – pitääkö reklamaatio tehdä kirjallisesti?
Käytännössä kyllä. Kirjallinen reklamaatio, esimerkiksi sähköpostitse, on selkein ja turvallisin tapa osoittaa, mitä on ilmoitettu ja milloin.
Ostin hometalon – riittääkö pelkkä homekoiratutkimus näytöksi virheestä?
Ei. Homekoiratutkimus voi olla hyvä esiselvitys, mutta se ei yksinään riitä näyttämään myyjän vastuulle kuuluvaa virhettä.
Ostin hometalon – mitä tutkimuksia tarvitsen?
Tutkimusten tulee olla riittäviä ja oikein kohdennettuja. Usein tarvitaan rakenneavauksia, materiaalinäytteitä sekä myöhemmin kustannusarvio.
Ostin hometalon – voinko tehdä reklamaation itse?
Kyllä voit. Reklamaation voi laatia omin sanoin, kunhan siitä käy ilmi, mitä virheitä on havaittu ja mitä vaatimuksia esitetään.
Ostin hometalon – mitä jos myyjä ei vastaa reklamaatioon?
Jos myyjä ei vastaa tai kiistää vastuunsa, on yleensä perusteltua kääntyä asianajajan puoleen asian jatkoselvittämiseksi.
Ostin hometalon – kuinka kauan tällaiset asiat kestävät?
Neuvotteluratkaisut voivat syntyä muutamassa kuukaudessa. Oikeudenkäynti voi kestää vuoden tai pidempään.
Ostin hometalon – ratkeavatko asiat yleensä oikeuden tuomiolla?
Onneksi useimmiten eivät. Valtaosa talokauppariidoista päättyy sovintoon neuvotteluissa tai tuomioistuinsovittelussa.
Ostin hometalon – maksaako asianajajan käyttö paljon?
Kustannukset vaihtelevat. Monilla ostajilla on oikeusturvavakuutus, joka kattaa suuren osan asianajokuluista. Sovintotilanteissa oikeusturvavakuutus usein riittää kattamaan oman asianajajan kulut omavastuuta (15-20 %) lukuunottamatta.
Ostin hometalon – milloin kannattaa ottaa yhteyttä asianajajaan?
Viimeistään silloin, kun myyjä kiistää vastuunsa, vastaus viivästyy tai asia ei etene neuvotteluin.
Ostin hometalon – mistä saan nopeasti neuvoa tilanteeseeni?
Nopea ja matalan kynnyksen tapa on kysyä neuvoa Lakipuhelimesta ennen kuin ryhdyt kalliisiin tutkimuksiin tai toimenpiteisiin.