Arvio korkeimman oikeuden tapauksesta KKO 2019:41 ja vertailu tilanteeseen, jossa talossa havaitaan kloorianisoleja
Onko haju laatuvirhe? Moni on törmännyt vanhoissa rakennuksissa epämiellyttävään “mummolan hajuun” – tunkkaiseen, kellarimaiseen ja joskus homeiseenkin tuoksuun, joka ei lähde pesemällä pois. Tämä haju voi olla merkki tetrakloorianisoleista (TCA), jotka syntyvät, kun rakennusmateriaalien klooratut fenolit hajoavat mikrobitoiminnan seurauksena.
TCA-yhdisteet ovat erityisen ongelmallisia siksi, että ne haihtuvat rakenteista hitaasti, tarttuvat kaikkeen irtaimistoon ja leviävät laajalle. Tämä tekee hajun poistamisesta erittäin haastavaa.Moni on törmännyt vanhoissa rakennuksissa epämiellyttävään “mummolan hajuun” – tunkkaiseen, kellarimaiseen ja joskus homeiseenkin tuoksuun, joka ei lähde pesemällä pois. Tämä haju voi olla merkki tetrakloorianisoleista (TCA), jotka syntyvät, kun rakennusmateriaalien klooratut fenolit hajoavat mikrobitoiminnan seurauksena.
TCA-yhdisteet ovat erityisen ongelmallisia siksi, että ne haihtuvat rakenteista hitaasti, tarttuvat kaikkeen irtaimistoon ja leviävät laajalle. Tämä tekee hajun poistamisesta erittäin haastavaa.
Kiinteistökaupassa voi tulla eteen kysymys, voiko ostaja vaatia hajun perusteella kaupan purkamista tai hinnanalennusta. Hajuhaittoja ei ole suoranaisesti käsitelty korkeimmassa oikeudessa, mutta tulkinta-apua voi hakea korkeimmassa oikeudessa käsitellystä kreosoottitapauksesta KKO 2019:41.
Kreosootti vs kloorianisolit
Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2019:41 antaa suuntaviivoja siihen, milloin kiinteistökaupassa katsotaan olevan laatuvirhe ja milloin ei. Tapauksessa ostajat vaativat kiinteistön kaupan purkamista sillä perusteella, että talon rakenteissa oli käytetty kivihiilipikeä (kreosoottia), josta heidän mukaansa haihtui haitallisia PAH-yhdisteitä huoneilmaan. KKO katsoi, ettei asiassa ollut esitetty riittävää näyttöä siitä, että kivihiilipiki olisi aiheuttanut terveyshaittaa tai että sen esiintyminen olisi merkinnyt laatuvirhettä.
Kysymys kuuluu: Olisiko oikeuden ratkaisu ollut sama, jos kyseessä olisi ollut kloorianisolit (TCA), ja niitä olisi havaittu ilman rakenteiden purkamista?
Keskeiset erot kivihiilipiki- ja kloorianisolitapauksissa
| Tekijä | KKO 2019:41 – Kreosootti | Hypoteettinen kloorianisolitapaus |
| Havaitsemistapa | Rakenteiden purkamisen yhteydessä | Haistettavissa sisäilmassa ilman rakenteiden purkua |
| Näytön saatavuus | Ei ilmanäytteitä ennen rakenteiden avaamista | Hajuhaitta havaittavissa suoraan |
| Terveyshaitat | Ei todistettu haitallisia pitoisuuksia ilmassa | Ei välttämättä terveyshaittaa, mutta voi vaikeuttaa asumista |
| Rakennusajankohdan normit | Kreosootti oli hyväksytty rakennusaikana | Kloorianisolit syntyvät rakennusmateriaaleista mikrobitoiminnan kautta, eikä niitä ole erikseen hyväksytty |
| Vaikutus asuinkelpoisuuteen | Ei vaikutusta ennen rakenteiden purkamista | Vaikutus voi olla merkittävä (haju voi tehdä asumisesta epämiellyttävää) |
Onko haju laatuvirhe?Kreosoottitapauksen soveltaminen kloorianisolitapaukseen
1) Näytön vaatimus
KKO 2019:41 -tapauksessa keskeinen peruste vaatimuksen hylkäämiselle oli näytön puute siitä, että kivihiilipiki olisi aiheuttanut terveyshaittaa. Oikeus painotti, ettei voitu osoittaa ilmanäytteillä tai muilla todisteilla, että PAH-yhdisteitä olisi päässyt sisäilmaan ennen rakenteiden purkamista.
Kloorianisolitilanteessa haju voidaan kuitenkin havaita suoraan ilman rakenteiden avaamista. Tämä erottaa sen KKO 2019:41 -tapauksesta. Kloorianisolien läsnäolo voidaan todentaa esimerkiksi:
• Sisäilmamittauksilla (VOC-analyysi)
• Hajutunnistuksella (esim. homekoira tai asiantuntijan arvio)
• Materiaalinäytteillä (tietyt rakennusmateriaalit voivat olla lähtökohtaisesti alttiita TCA:n muodostumiselle)
Jos oikeus soveltaisi KKO 2019:41 -tapauksen logiikkaa, se voisi todeta, ettei pelkkä mahdollisuus kloorianisoleista huoneilmassa riitä näyttämään virhettä – vaan vaadittaisiin tarkempia mittauksia pitoisuuksista ja niiden vaikutuksista asuinkelpoisuuteen.
2) Haju asuinkelpoisuuden arvioinnissa
Kivihiilipiki ei KKO:n mukaan aiheuttanut asumiselle ongelmia ennen rakenteiden purkamista. Kloorianisolit sen sijaan voidaan havaita asunnossa suoraan hajuna, mikä voi vaikuttaa asumisviihtyvyyteen ja tehdä asumisesta käytännössä mahdotonta.
KKO 2019:41 -ratkaisun perusteella voidaan kysyä:
• Onko haju laatuvirhe? Onko hajun olemassaolo yksinään riittävä peruste laatuvirheen toteamiseen?
• Pitäisikö ostajan pystyä esittämään tarkempia mittauksia pitoisuuksista ja niiden vaikutuksista?
KKO:n ratkaisukäytäntö on yleensä nojannut konkreettisiin ja mitattavissa oleviin haittoihin. Jos ostaja ei pysty esittämään mittauksia TCA-pitoisuuksista tai todistamaan, että ne aiheuttavat merkittävää haittaa, oikeus voi päätyä siihen, ettei kyseessä ole laatuvirhe.
3) Rakennusajankohdan hyväksyttävyys
Kivihiilipikeä käytettiin aikanaan yleisesti kosteuseristeenä, joten KKO katsoi, että sen esiintyminen sinänsä ei ollut virhe, koska se oli rakennushetken käytännön mukainen.
Kloorianisolit syntyvät kuitenkin rakennusmateriaalien mikrobitoiminnan seurauksena, eikä niiden esiintyminen ole riippuvaista rakentamiskäytännöistä. Tämä ero saattaa vaikuttaa oikeuden arvioon:
• Jos kloorianisolien syntyminen johtuu rakennusmateriaaleista ilman ulkoista kosteuden aiheuttamaa homekasvustoa, oikeus saattaisi katsoa, ettei kyse ole virheestä.
• Jos niiden synty liittyy rakenteiden kosteusvaurioon ja homekasvustoon, tilanne voi muuttua, ja virhe voi olla perusteltu.
4) Käytännön vaikutukset ostajalle
KKO 2019:41 -tapauksessa ostajilla ei ollut asumisen kannalta välittömiä haittoja ennen rakenteiden purkamista.
Kloorianisolitapauksessa asukas voi joutua kärsimään hajusta jatkuvasti, mikä vaikuttaa asumismukavuuteen. Lisäksi haju voi tarttua vaatteisiin ja irtaimistoon, mikä voi aiheuttaa jopa sosiaalisia haittoja.
Tästä näkökulmasta kloorianisolitapauksessa asumiseen kohdistuva haitta on konkreettisempi ja välittömämpi kuin KKO 2019:41 -tapauksessa, mikä voi vaikuttaa oikeuden arvioon.
Johtopäätökset ja oikeudellinen arviointi
KKO 2019:41 -tapauksen perusteella mahdollisen kloorianisolitapauksen ratkaisu riippuisi keskeisesti seuraavista tekijöistä:
✅ Onko todistettu, että kloorianisolit ovat sisäilmassa mitattavina pitoisuuksina?
✅ Onko hajuhaitta niin merkittävä, että se tekee asumisesta käytännössä mahdotonta?
✅ Onko kyseessä normaali rakennusmateriaalien ominaisuus vai kosteusvaurioon liittyvä ongelma?
✅ Voiko ostaja osoittaa, että ongelma oli olemassa jo ennen kauppaa ja ettei hän voinut havaita sitä ennen kaupantekoa?
✅ Olisiko myyjän tulla kertoa hajuhaitasta ostajalle ennen kaupantekoa?
Jos hajuhaitta on todettavissa ilman rakenteiden purkua ja se vaikuttaa asumiseen, tapaus voisi erota KKO 2019:41 -ratkaisusta ja oikeus voisi katsoa, että kyseessä on laatuvirhe. Toisaalta, jos ostaja ei pysty osoittamaan TCA-pitoisuuksia ja niiden merkittävyyttä, oikeus voisi päätyä siihen, ettei virhettä voida todeta, kuten kivihiilipikitapauksessa.
Suositus ostajalle
Jos kaupan jälkeen epäillään kloorianisolien aiheuttamaa hajua, on tärkeää tehdä asiantuntijatason mittaukset ja selvittää, onko kyseessä merkittävä haitta. Ilman mittaustuloksia ja asiantuntijalausuntoja virheen todistaminen voi olla haastavaa.
Mittaukset tulee tehdä ennen rakenteiden avauksia.
Ongelmia kiinteistökaupassa?
Kaikki talokaupat eivät suju ongelmitta. Valesokkelit, kosteusvauriot, rakennusvirheet tai virheelliset asennukset voivat johtaa riitaan. Älä jää ongelmisesi kanssa yksin – kokeneen asianajajan avulla löydät ratkaisun.
✅ 500+ hoidettua kiinteistökauppariitaa
✅ 20 vuoden kokemus rakennus- ja kiinteistölainsäädännöstä
✅ Etäpalvelu koko Suomeen
📞 Toimeksiannot: 044 3849 888 (ei neuvontapuheluita)
📌 Nopea neuvonta ilman toimeksiantoa? Soita Lakipuhelimeen 0600-41041 (3,00 €/min + pvm).
➡️ Hanki asiantuntevaa apua – ota yhteyttä nyt!