Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus ja myyjän tiedonantovelvollisuus muodostavat kiinteistökaupassa keskeisen riskinjaon perustan. Käytännössä rajanveto konkretisoituu tilanteissa, joissa ennen kauppaa laaditussa kuntotarkastusraportissa on todettu riskirakenteita ja esitetty lisätutkimussuosituksia, mutta varsinaisia vaurioita ei ole havaittu.

Kysymys kuuluu: milloin ostajalla on velvollisuus ryhtyä tavanomaisesta poikkeaviin tutkimuksiin, ja milloin hän saa luottaa jo tehtyihin selvityksiin?

Tätä kysymystä voidaan jäsentää korkeimman oikeuden ratkaisujen KKO 2019:16 ja KKO 2020:23 avulla.

Oikeudellinen lähtökohta

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita ennen kauppaa tehdyssä tarkastuksessa. Säännös ei kuitenkaan tarkoita rajoittamatonta velvollisuutta selvittää kohteen kuntoa.

Vakiintuneesti on katsottu, että:

• ostajan tulee tarkastaa kohde tavanomaisella huolellisuudella
• ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä ryhtyä teknisiin tai rakenteita rikkoviin toimenpiteisiin

Tarkastusvelvollisuuden laajeneminen edellyttää siten aina erityistä syytä.

KKO 2019:16 – lisätutkimusvelvollisuuden syntyminen

Ratkaisussa KKO 2019:16 arvioitiin tilannetta, jossa ostajat olivat saaneet ennen kauppaa kuntotarkastusraportin, jossa:

• alapohjassa oli havaittu lahovaurioita
• rakennus oli altistunut kosteudelle
• raportissa oli esitetty lisätutkimussuosituksia

Korkein oikeus katsoi, että ostajilla oli näiden tietojen perusteella erityinen syy epäillä vaurioiden laajuutta. Ratkaisussa todettiin muun muassa:

Ostajilla ei ollut perusteltua aihetta olettaa, että alapohja ei olisi vaurioitunut laajemmin kuin tarkastuksessa oli mahdollista havaita.

Lisäksi korostettiin, että ostajat eivät voineet luottaa siihen, että tarkastamattomat rakenteet olisivat kunnossa, kun tiedossa oli sekä vaurioita että lisätutkimustarve.

Johtopäätöksenä oli, että ostajat olivat laiminlyöneet tarkastusvelvollisuutensa, koska he eivät olleet ryhtyneet lisätutkimuksiin.

KKO 2020:23 – luottamus tehtyihin tutkimuksiin

Ratkaisussa KKO 2020:23 tilanne oli toisenlainen. Ostajilla oli käytössään kosteusmittauspöytäkirja, jonka mukaan:

• kellarissa oli kosteutta
• mutta yläpuoliset rakenteet oli mitattu kuiviksi.

Rakennus oli iältään ja rakenteeltaan riskialtis, ja ostajilla oli siten syy epäillä vaurioita. Tästä huolimatta Korkein oikeus katsoi:

Ostajat ovat voineet luottaa siihen, että lattia- ja seinärakenteissa ei ole kosteutta tai kosteudesta aiheutuneita vaurioita.

Ratkaisun kannalta keskeistä oli, että:

• rakenteisiin oli kohdistettu tutkimuksia
• tutkimustulokset olivat normaalit
• raportti ei osoittanut tutkimuksen riittämättömyyttä
• lisätutkimuksia ei ollut esitetty

Näin ollen ostajat eivät olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan.

Lisätutkimussuositusten oikeudellinen merkitys

Käytännössä kuntotarkastusraporteissa esiintyy usein lisätutkimussuosituksia. Näiden merkitys ei kuitenkaan ole yksiselitteinen.

Oikeuskäytännön perusteella ratkaisevaa ei ole se, että lisätutkimuksia on suositeltu, vaan:

• mihin suositus perustuu
• kuinka yksilöity se on
• liittyykö se havaittuun vaurioon vai pelkkään riskirakenteeseen.

Yksilöity lisätutkimussuositus

Jos lisätutkimussuositus liittyy:

• havaittuun vaurioon
• selkeään vaurioepäilyyn
• tai siihen, että vaurion laajuus on jäänyt epäselväksi

→ ostajalle syntyy erityinen selonottovelvollisuus (KKO 2019:16)

Yleisluonteinen lisätutkimussuositus

Sen sijaan tilanteessa, jossa:

• rakenteissa ei havaita vaurioita
• tutkimuksia on jo tehty
• suositus perustuu pelkästään riskirakenteen olemassaoloon

→ lisätutkimussuosituksen merkitys on olennaisesti vähäisempi

Tällöin arvio siirtyy siihen, onko ostajalla ollut perusteltu syy epäillä tutkimuksen riittävyyttä.

Rakenneavausten merkitys arvioinnissa

Erityinen merkitys on sillä, miten perusteellisesti kohdetta on tutkittu ennen kauppaa.

Jos:

• rakenteita on avattu
• tutkimukset on kohdistettu riskialttiisiin kohtiin
• eikä vaurioita ole havaittu

→ tämä vahvistaa ostajan oikeutta luottaa tehtyihin selvityksiin

Tällaisessa tilanteessa asetelma lähestyy KKO 2020:23:n mukaista tilannetta, vaikka raportissa olisi esitetty yleinen lisätutkimussuositus.

Riskirakenteet ja niiden merkitys

Riskirakenteen olemassaolo ei sellaisenaan merkitse virhettä eikä automaattisesti laajenna ostajan tarkastusvelvollisuutta.

Oikeudellisesti ratkaisevaa on:

• onko riskirakenteeseen liittynyt konkreettinen vauriohavainto
• onko esitetty yksilöity epäily vauriosta
• vai onko kyse vain rakenteellisesta riskistä

KKO 2019:16:ssa riskirakenne yhdistyi havaittuihin vaurioihin, mikä johti tarkastusvelvollisuuden laajenemiseen.

KKO 2020:23:ssa riskirakenne ei estänyt luottamusta, koska tutkimukset eivät osoittaneet vaurioita.

Myyjän tiedonantovelvollisuus

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan myyjä vastaa siitä, että ostajalle annetaan oikeat ja riittävät tiedot kiinteistöstä. Myyjän on ilmoitettava sellaisista seikoista:

• joilla on merkitystä kaupan kannalta
• ja joiden voidaan olettaa vaikuttavan ostajan päätökseen

Tiedonantovirhe voi syntyä, jos:

• myyjä antaa virheellisen tiedon
• tai jättää ilmoittamatta olennaisen seikan.

Tiedonantovirheen suhde tarkastusvelvollisuuteen

Maakaaressa on todettu, että myyjän tahallinen tiedonantovirhe syrjäyttää ostajan tarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin.

Tämä tarkoittaa, että vaikka ostajalla olisi ollut aihe lisäselvityksiin, hän voi silti vedota virheeseen, jos:

• myyjä on jättänyt kertomatta olennaisen tiedon
• myyjä on menettely on kunnianvastaista ja arvonta, törkeän huolimatonta tai tahallista.

Tarkastusvelvollisuus ei siten suojaa vilpillistä myyjää tilanteessa, jossa tiedonantovelvollisuus on törkeästi laiminlyöty.

Kokonaisarviointi

Ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuutta arvioidaan aina kokonaisuutena. Arvioinnissa keskeisiä tekijöitä ovat:

• kuntotarkastusraportin sisältö
• havaittujen riskien ja vaurioiden luonne
• tehtyjen tutkimusten laajuus
• lisätutkimussuositusten sisältö ja perustelut
• myyjän antamat tiedot.

Johtopäätökset

Oikeuskäytännön perusteella voidaan tehdä seuraavat johtopäätökset:

1. Lisätutkimussuositus ei automaattisesti laajenna ostajan tarkastusvelvollisuutta
   – ratkaisevaa on suosituksen sisältö ja peruste
2. Jos rakenteita on tutkittu riittävästi eikä vaurioita ole havaittu, ostaja voi lähtökohtaisesti luottaa selvityksiin
   – erityisesti, jos tutkimukset kohdistuvat riskialttiisiin kohtiin
3. Jos lisätutkimussuositus liittyy havaittuun vaurioon tai epäilyyn, ostajan velvollisuus laajenee
   – kuten ratkaisussa KKO 2019:16
4. Myyjän vilpillinen menettely voi korjata puutteet ostajan suorittamassa tarkastuksessa
   – tahallinen tai törkeän huolimaton tiedonantovirhe palauttaa ostajalle oikeuden vedota virheeseen.

Lopuksi

KKO 2019:16 ja KKO 2020:23 muodostavat yhdessä seuraavan oikeudellisen kehikon:

• ensimmäinen korostaa ostajan velvollisuutta reagoida konkreettisiin vaurioihin ja lisätutkimussuosituksiin
• jälkimmäinen vahvistaa ostajan oikeutta luottaa asiantuntijan tekemään selvitykseen, kun se ei anna aihetta epäillä piileviä vaurioita.

Näiden ratkaisujen välinen rajanveto on keskeinen arvioitaessa sitä, missä tilanteessa ostaja kantaa riskin ja missä vastuu jää myyjälle.