Asuntokaupan purkaminen on asunto-osakkeen kaupassa poikkeuksellinen seuraamus. Vaikka kaupan jälkeen ilmenisi vakaviakin ongelmia, seuraamuksena on useimmiten hinnanalennus, ei kaupan purkaminen. Tämä yllättää monia ostajia – erityisesti silloin, kun kyse on kosteus- tai homevauriosta.

Tässä artikkelissa käydään läpi:

• mitä asuntokaupan purkaminen tarkoittaa käytännössä
• miksi se on harvinaista asunto-osakkeiden kaupassa
• milloin asuntokaupan purkaminen voi kuitenkin tulla kyseeseen
• miksi asuntokaupan purkaminen on selvästi yleisempää kiinteistökaupassa

👉Huomioi, että omakotitalon ja muun kiinteistökaupan arviointiperusteet poikkeavat olennaisesti asuntokaupasta. Lue tähän liittyvä artikkeli.

Mitä asuntokaupan purkaminen tarkoittaa?

Asuntokaupan purkamisella tarkoitetaan sitä, että tehty kauppa puretaan kokonaan:

• ostaja palauttaa kaupan kohteen
• myyjä palauttaa kauppahinnan
• osapuolten suoritukset palautetaan lähtökohtaisesti alkuperäiseen tilaan

Kaupan purku edellyttää yleensä olennaista virhettä. Kyse ei ole siitä, että kohteessa on jokin vika, vaan siitä, että virhe on niin merkittävä, ettei ostajalta voida kohtuudella edellyttää kaupassa pysymistä.

Miksi kaupan purku on asunto-osakkeen kaupassa harvinaista?

Asunto-osakkeen kaupassa vastuut jakautuvat kahdelle tasolle:

1. taloyhtiön kunnossapitovastuu
2. myyjän virhevastuu

Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiö vastaa rakennuksen rakenteista ja perusjärjestelmistä (esim. putket, viemärit, kantavat rakenteet). Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että vaikka huoneistossa ilmenisi vakavakin vaurio, korjausvastuu kuuluu usein taloyhtiölle, ei myyjälle.

Kun:

• korjaus tehdään yhtiön lukuun
• kustannukset jakautuvat kaikkien osakkaiden kesken
• ostajalle jää vain rajallinen taloudellinen rasitus

kaupan purun edellytykset harvoin täyttyvät.

Oikeuskäytännössä tämä on todettu toistuvasti: myyjän vastuuta arvioitaessa huomioidaan se, mikä on ostajalle jäävä todellinen lopullinen haitta, ei pelkästään vaurion tekninen laatu.

Milloin asuntokaupan purkaminen voi tulla kyseeseen asuntokaupassa?

Vaikka kaupan purkaminen on harvinaista, se ei ole mahdotonta. Käytännössä kaupan purkaminen asuntokaupassa voi tulla kyseeseen esimerkiksi seuraavissa tilanteissa:

1. Olennainen virhe, joka koskee koko taloyhtiötä

Kaupan purkaminen voi tulla kyseeseen, jos:

• virhe on rakenteellinen tai terveydellinen
• se koskee kaikkia tai olennaista osaa huoneistoista
• ja virhe tekee asumisesta pitkäaikaisesti ongelmallista

Esimerkki:

• rivitaloyhtiö, jossa koko rakennus on toteutettu valesokkelirakenteella
• laaja kosteus- tai mikrobivaurio kaikissa huoneistoissa
• korjaus edellyttää mittavaa, pitkäkestoista ja asumisen estävää peruskorjausta

Tällöin ostajan asemaa ei voida arvioida vain taloyhtiön vastuun kautta, vaan kokonaisuus voi johtaa siihen, että kaupan purkaminen on perusteltu seuraamus.

2. Myyjän luvattomat tai hyvän rakennustavan vastaiset muutostyöt

Asuntokaupan purkaminen voi tulla kyseeseen, jos myyjä on:

• tehnyt itse merkittäviä muutostöitä
• ilman taloyhtiön lupaa tai valvontaa
• vastoin hyvää rakennustapaa
• ja jättänyt kertomatta tästä ostajalle

Tällaisissa tilanteissa virhe ei ole enää vain taloyhtiön vastuulle kuuluva tekninen ongelma, vaan myyjän omaan menettelyyn liittyvä olennainen virhe.

Oikeuskäytännössä myyjän luvattomat ja virheellisesti toteutetut remontit ovat yksi selkeimmistä tilanteista, joissa kaupan purkaminen asuntokaupassa voi tulla kyseeseen.

3. Olennainen tiedonantovirhe asumiseen liittyvästä seikasta

Kaupan purku voi tulla kyseeseen myös silloin, kun myyjä on jättänyt kertomatta ostajalle jonkin olennaisen asumiseen liittyvän seikan, esimerkiksi:

• pitkäaikaiset ja vakavat riidat naapuriosakkaiden kanssa
• toistuvat häiriöt, jotka olennaisesti vaikuttavat asumiseen
• tiedossa olevat, mutta salaillut yhtiötä koskevat vakavat ongelmat

Kyse ei ole yksittäisestä harmista, vaan tiedosta, joka olisi vaikuttanut ostajan päätökseen tehdä kauppa.

Purku vai ei? Kokeile purkukonetta

Onko ostamastasi tai myymästäsi asunto-osakkeesta ilmennyt kaupan jälkeen virhe ja mietit, onko virheen seuraamus hinnanalennus vai kaupan purku?

Voit tehdä alustavan arvion tilanteestasi alla olevalla arviointityökalulla. Työkalu on maksuton, eikä se velvoita sinua mihinkään. Työkalun vastauksia ei tallenneta, eikä työkalun käyttö luo toimeksiantosuhdetta käyttäjän ja Hometalo.fi -sivuston ylläpitäjän Asianajotoimisto Talviaro Oy:n välille.

Työkalu on tarkoitettu ensiavuksi. Se ei korvaa oikeudellista arviota. Käytännön tilanteessa kannattaa kääntyä asiantuntevan asianajajan puoleen.

👉 Huom! Purkukone soveltuu ainoastaan asuntokaupan virhetilanteeseen. Omakotitalon ja muun kiinteistön kaupan purkamisesta on oma purkukone Hometalon sivuilla täällä.

Asuntokaupan purkaminen vai hinnanalennus? Tee testi! Aikaasi se vie vain muutaman minuutin.

Miksi kaupan purkaminen on selvästi yleisempää kiinteistökaupassa?

Kaupan purkaminen on merkittävästi yleisempää kiinteistökaupassa kuin asunto-osakkeen kaupassa.

Syy on yksinkertainen:

• kiinteistökaupassa ei ole taloyhtiötä
• koko vastuu rakenteista ja maapohjasta kohdistuu suoraan myyjään
• ostajalle jää koko virheen taloudellinen ja käytännöllinen vaikutus

Kun omakotitalossa ilmenee esimerkiksi:

• laaja kosteus- tai homevaurio
• vakava perustusrakenteen virhe
• merkittävä rakennusvirhe, joka estää asumisen

kaupan purkaminen on kiinteistökaupassa usein realistinen ja oikeudellisesti perusteltu seuraamus.

👉 Huom! Omakotitalon ja muun kiinteistön kaupan purkamisesta on erillinen artikkeli, koska arviointiperusteet poikkeavat olennaisesti asuntokaupasta.

Yhteenveto

Asuntokaupan purkaminen on poikkeuksellinen seuraamus. Useimmissa tapauksissa:

• vastuu kuuluu taloyhtiölle
• ostajalle jäävä haitta jää rajalliseksi
• seuraamuksena on hinnanalennus, ei kaupan purkaminen

Kaupan purku voi kuitenkin tulla kyseeseen, jos:

• virhe on olennainen ja koskee koko yhtiötä
• myyjä on tehnyt luvattomia tai virheellisiä muutostöitä
• myyjä on jättänyt kertomatta olennaisesta asumiseen vaikuttavasta seikasta

Jos harkitset kaupan purkamista, asia edellyttää aina tapauskohtaista arviointia – erityisesti vastuunjaon, virheen olennaisuuden ja todellisen haitan osalta.