Omakotitalokaupan purkaminen tai hinnanalennus? 1970-luvun valesokkelitalo ja tasakatto
TekijäMika Talviaro Lakitietoa

Omakotitalokaupan purkaminen ja muun kiinteistökaupan purkaminen

Kaupan purku vai hinnanalennus? – Kokeile purkukonetta

Onko ostamastasi tai myymästäsi kiinteistöstä (omakotitalo, kesämökki tai muut kiinteistö) löytynyt kaupan jälkeen kosteus-, home- tai lahovaurio tai muu laatuongelma – ja mietit, onko virheen seuraamus hinnanalennus vai omakotitalokaupan purkaminen?

Voit tehdä alustavan arvion tilanteestasi alla olevalla arviointityökalulla. Työkalu on maksuton, eikä se velvoita sinua mihinkään. Työkalun vastauksia ei tallenneta, eikä työkalun käyttö luo toimeksiantosuhdetta käyttäjän ja Hometalo.fi -sivuston ylläpitäjän Asianajotoimisto Talviaro Oy:n välille.

Työkalu on tarkoitettu ensiavuksi. Se ei korvaa oikeudellista arviota. Käytännön tilanteessa kannattaa kääntyä asiantuntevan kiinteistöjuristin puoleen. Kyselylomakkeen jälkeen löydät lisätietoa hinnanalennuksesta ja kaupan purkamisen edellytyksistä.

👉 Huom! Purkukone soveltuu ainoastaan kiinteistökaupan virhetilanteeseen. Asunto-osakehuoneiston kauppaan on oma purkukone Hometalon sivuilla täällä.

Omakotitalokaupan purkaminen vai hinnanalennus? Tee testi! Aikaasi se vie vain muutaman minuutin.

Hinnanalennus vai kaupan purku?

– kokeile kiinteistökaupan purkukonetta!

Tämä kysely auttaa arvioimaan, voiko kiinteistön kaupassa tulla kyseeseen hinnanalennus tai kaupan purku.
Arvio perustuu virheen laatuun ja sen vaikutukseen kohteen käyttötarkoitukseen, ei yksinomaan prosenttisääntöihin tai kaavamaisiin rajoihin.
Kysely antaa suuntaa-antavan arvion, ei oikeudellista ratkaisua.

Huom. Tämä kysely on rajattu kiinteistökauppaan. Asuntokaupassa korjauskustannukset kohdistuvat usein yhtiölle, jolloin purkuharkinta on erilainen.
Omakotitalokaupan purkaminen. Kaavio, joka havainnollistaa milloin kiinteistökaupassa seuraamuksena voi olla hinnanalennus tai kaupan purku virheen laadun, korjauskustannusten ja terveyshaitan perusteella

Mitä tuloksesi käytännössä tarkoittaa?

1) Ei hinnanalennusta

Tulos viittaa vähäiseen virheeseen, joka ei välttämättä vaikuta kiinteistön käyttöön eikä yleensä johda kaupan seuraamuksiin. Tilanne voi tulla kyseeseen, jos virheet ovat vähäisiä tai kosmeettisia ja ne eivät vaikuta kiinteistön käyttöön.

2) Hinnanalennus

Tulos viittaa siihen, että virhe on vähäistä suurempi, mutta kokonaisuus näyttää enemmän hinnanalennustilanteelta kuin kaupan purulta. Huomioi, että hinnanalennuksessa korjauskustannuksia kuitenkin usein “tasataan” osapuolten kesken, koska elinkaarensa päättäneitä tai lopussa olevia rakennusosia vaihdetaan yleensä uusiin materiaaleihin. Kysely ei ota kantaa tähän kysymykseen.

3) Rajatapaus

Tulos tarkoittaa, että samat faktat voivat joissain tapauksissa johtaa hinnanalennukseen ja toisissa purkuun – ratkaisevaa on kokonaisarvio ja näyttö. Rajatapauksessa kannattaa kiinnittää huomioita erityisesti:

  • Virheen laajuuden selvittämiseen (Mitä korjataan, onko virhe paikallinen vai laaja?)
  • Korjausmenetelmään (Miten ja millä tavoin korjataan? Korjaustapoja voi olla useita)
  • Aiheutuuko virheestä asumishaittaa?

4) Kaupan purku

Tulos viittaa siihen, että virhe voi olla olennainen: laaja ja kallis korjaus, korjaukset aiheuttavat haittaa asumiselle ja/tai kustannuksiin liittyy epävarmuutta. Tämä ei ole automaattinen seuraamus, mutta antaa perustellun syyn arvioida purkua realistisena vaihtoehtona – etenkin, jos kiinteistön käyttö asumiseen on estynyt tai olennaisesti rajoittunut.

5) Lisäselvityksen tarve

Jos virhettä ei ole todettu tai se on epäselvä, arviointia ei voida tehdä. Ensin on selvitettävä virhe: Mitä virhe se on, missä se on, kuinka laaja se on ja mikä on oikea ja riittävä korjaustapa.

Hinnanalennus ja kaupan purku omakotitalon kaupassa

Alta löydät lisätietoa milloin kyseessä on virhe, mikä on hinnanalennus ja milloin omakotitalokaupan purkaminen voi tulla oikeuskäytännön mukaan kyseeseen.

Kiinteistökaupan virhevastuun keskeinen pykälä on maakaaren 2 luvun 17 §.

  • MK 2:17.1(5): kiinteistön kaupassa on laatuvirhe, jos se salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
  • MK 2:17.1 (1): kaupassa on laatuvirhe, jos kiinteistö poikkeaa sovitusta.
  • MK 2:17.1. (2-3): kaupassa on laatuvirhe, jos kiinteistön kunnosta tai ominaisuuksista on annettu virheellisiä tietoja tai niitä on salattu ja tämän voidaan katsoa vaikuttaneen kauppaan. Lisäksi kaupassa on virhe, jos myyjä jättää oikaisematta ostajan virheellisen käsityksen kiinteistön käyttöön vaikuttavasta ominaisuudesta (4 kohta).
  • MK 2:17.2: ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai – jos virhe on olennainen – oikeus purkaa kauppa.

Hinnanalennus ei ole rangaistus myyjälle eikä automaattinen hyvitys toteutuneista korjauskustannuksista. Sen tarkoituksena on oikaista sopimustasapaino tilanteessa, jossa ostaja ei ole saanut sitä, mistä kaupassa on sovittu tai mitä hän on voinut kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Hinnanalennus toimii kiinteistökaupassa ensisijaisena seuraamuksena virhetilanteissa. Sen tehtävänä on saattaa kaupan taloudellinen lopputulos vastaamaan sitä arvoa, joka kiinteistöllä olisi ollut, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa kaupantekohetkellä.

Perinnekohteita lukuun ottamatta virheen korjaaminen toteutetaan yleensä korjaushetken rakentamismääräysten, -menetelmien ja materiaalien mukaisesti. Tällöin korjaus ei useinkaan rajoitu pelkästään virheen poistamiseen, vaan siihen liittyy samalla rakenteiden teknisen tason parantumista, käyttöiän pidentymistä tai muuta kohteen arvoa lisäävää vaikutusta.

Tästä syystä hinnanalennusta ei oikeuskäytännössä lähtökohtaisesti määritetä mekaanisesti toteutuneiden korjauskustannusten perusteella euro eurosta. Hinnanalennuksen tarkoituksena on palauttaa sopimustasapaino, ei maksattaa korjaushankkeen taloudellista hyötyä yksinomaan myyjällä.

Kun korjauksella syntyy samalla arvonnousua tai tasonparannusta, pidetään usein kohtuullisena, että osa kustannuksista jää ostajan kannettavaksi. Tämä heijastaa sitä periaatetta, että hinnanalennuksen tulee vastata virheen vaikutusta kohteen arvoon ja kauppahintaan, ei yksinomaan korjaustoimenpiteiden hintalappua.

Omakotitalokaupan purkaminen ei ole automaatio edes silloin, kun virhe on selvä. Maakaaren mukaan purku edellyttää, että virhe on olennainen (MK 2:17.2). Olennaisuutta arvioidaan kokonaisuutena, eikä ratkaisu perustu yhteen prosenttirajaan tai yksittäiseen nyrkkisääntöön.

Olennaisuusarvioinnissa toistuvat käytännössä erityisesti nämä teemat:

  1. Vaikutus käyttöön (erityisesti asumiskäyttöön)
    Estyykö käyttö tai rajoittuuko se olennaisesti? Onko asuminen käytännössä mahdollista vai liittyykö siihen merkittävä haitta tai riski?
  2. Korjausten välttämättömyys ja kiireellisyys
    Onko virhe sellainen, että se pitää korjata ilman aiheetonta viivytystä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotulla tavalla ja lisävaurioituminen estetään?
  3. Korjausten laajuus ja kesto
    Edellyttävätkö korjaukset laajaa rakenteiden avaamista? Onko realistista, että korjaus vie pitkään tai edellyttää tilapäistä poismuuttoa?
  4. Kustannukset ja niiden epävarmuus
    Ovatko korjauskustannukset poikkeuksellisen suuret verrattuna siihen, mihin ostajan olisi tullut varautua – ja liittyykö kustannuksiin merkittävää epävarmuutta (esim. laaja-alaiset rakennevauriot, joiden laajuus varmistuu vasta purussa)?
  5. Kokonaiskohtuullisuus
    Johtaako purku tai purun epääminen kohtuulliseen lopputulokseen ottaen huomioon osapuolten asema ja tilanne (myös se, kenelle “riski” kustannusten lopullisesta määrästä kohtuudella kuuluu)?

Tärkeää: Olennaisuus ei ratkea vain yhden “säännön” perusteella. Kysymys on kokonaisuudesta: virheen laatu, käyttövaikutus, korjauksen välttämättömyys, kustannusten taso ja epävarmuus.

Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisu KKO 2015:58 havainnollistaa, miksi pelkkä prosenttivertailu kauppahintaan on huono työkalu ja miksi olennaisuus voi täyttyä, vaikka korjauskustannuksista esitetään eri arvioita.

Kaupan kohde ja kauppahinta

Ostaja (A) osti vuonna 2011 kiinteistön, jolla oli vuonna 1955 rakennettu asuinrakennus. Kauppahinta oli 68 000 euroa. Kaupan jälkeen todettiin kosteudesta aiheutuneita vaurioita erityisesti alapohjassa sekä pesutiloissa. Vauriot olivat sellaisia, että ne tuli korjata ilman aiheetonta viivytystä.

Korjauskustannukset ja epävarmuus

Korjauskustannuksista esitettiin selvästi toisistaan poikkeavia arvioita:

  • Käräjäoikeus arvioi kustannuksiksi noin 30 000–45 000 euroa, kun korjaus aloitetaan laajalla purulla ja laajuus täsmentyy työn aikana.
  • Hovioikeus arvioi tarpeellisiksi kokonaiskustannuksiksi noin 20 000 euroa ja päätyi siihen, ettei olennaisuus täyty, nojaten käytännössä “40 % -nyrkkisääntöön”.
  • KKO:ssa korostui lisäksi riski siitä, että alapohja voisi joutua uusittavaksi laajemmin, jolloin kustannusten lopullinen määrä selviää vasta purkutöiden yhteydessä.

Miksi KKO päätyi purkuun?

KKO korosti kokonaisharkintaa ja sitä, ettei purkuedellytystä voi arvioida mekaanisesti prosenttirajalla. Ratkaisussa painoivat erityisesti:

  1. Asumiskäyttö ja terveysriski / asumishaitta
  2. Korjausten välttämättömyys ilman viivytystä
  3. Kustannusten merkittävyys suhteessa siihen, mihin ostajan olisi tullut varautua
  4. Kustannusten epävarmuus ja riskin kohtuullinen jakautuminen

Omakotitalokaupan purkaminen ja hinnanalennus

Hyödyllistä tietoa myyjän ja ostajan vastuusta

Kaupan purku vai hinnanalennus?

Lähetä toimeksiantokyselysi

Asianajaja, varatuomari Mika Talviaro – Kiinteistökauppariitojen ratkaisua 25 vuoden kokemuksella.

Lomakkeen lähettämällä hyväksyt tietojesi käsittelyn.

Usein kysyttyä: Omakotitalokaupan purkaminen tai hinnanalennus

Omakotitalokaupan purkaminen: Miksi kaikki virheet eivät oikeuta kaupan purkamiseen?

Omakotitalokaupan purkaminen edellyttää virheen olennaisuutta. Selväkin virhe voi olla korjattavissa kohtuullisin kustannuksin ja kohtuullisessa ajassa ilman olennaista käyttöhaittaa, jolloin seuraamus on tyypillisesti hinnanalennus.

Omakotitalokaupan purkaminen: Mikä tekee omakotitalon virheestä “olennaisen”?

Yleensä yhdistelmä: käyttö on estynyt tai olennaisesti rajoittunut (asumishaitta), korjaus on välttämätön ilman viivytystä, korjaus on laaja ja pitkäkestoinen, kustannukset ovat poikkeuksellisen suuret suhteessa siihen mihin ostajan olisi pitänyt varautua – ja/tai kustannuksiin liittyy merkittävää epävarmuutta.

Omakotitalokaupan purkaminen: Onko olemassa jotain prosenttirajaa?

Ei ole. Aiemmin on katsottu, että kun korjauskustannukset ylittävät 40 % kauppahinnasta, purkukynnys täyttyy. Oikeudellinen ratkaisu perustuu kokonaisharkintaan. KKO 2015:58 korostaa, ettei purkuedellytystä voida arvioida mekaanisesti prosenttirajalla.

Omakotitalokaupan purkaminen: Miten terveyshaitta vaikuttaa?

Jos kiinteistöä ei voi käyttää aiottuun tarkoitukseen (erityisesti asumiseen) tai käyttöön liittyy merkittävä haitta tai terveysriski, olennaisuuskynnys voi täyttyä herkemmin kuin tilanteessa, jossa käyttö jatkuu normaalisti korjauksista huolimatta.

Mitä tarkoittaa, että ostajalta edellytetään “varautumista vanhan talon korjauksiin”?

Vanhaa taloa ostaessaan ostajan voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautuvan tavanomaisiin ikääntymiskorjauksiin. Omakotitalokaupan purkaminen edellyttää yleensä, että korjaustarve ja kustannukset ylittävät selvästi sen, mihin ostaja on voinut perustellusti varautua käytettävissä olleiden tietojen perusteella.

Hinnanalennus: Onko hinnanalennus sama kuin korjauskustannus?

Ei ole. Korjaukset tehdään usein nykyisillä menetelmillä ja materiaaleilla, jolloin syntyy samalla tasonparannusta, käyttöiän pidentymistä tai arvonnousua. Hinnanalennuksen tarkoitus on oikaista sopimustasapaino, ei siirtää koko korjaushankkeen kustannuksia myyjän kustannettavaksi.

Omakotitalokaupan purkaminen tai hinnanalennus: Milloin kannattaa kääntyä asianajajan puoleen?

Sekä ostajan että myyjän kannattaa harkita asianajajan puoleen kääntymistä jo varhaisessa vaiheessa, jos kiinteistökaupan jälkeen ilmenee virhettä koskeva erimielisyys tai sellaisen riski. 
Asianajajan puoleen on yleensä perusteltua kääntyä ainakin silloin, kun yksi tai useampi seuraavista täyttyy:

1. Virhe ei ole selvästi vähäinen
Kun kyse ei ole pelkästä kosmeettisesta seikasta, vaan rakenteista, kosteudesta, alapohjasta, talotekniikasta tai muusta kiinteistön käyttöön vaikuttavasta ongelmasta, oikeudellinen arvio on usein tarpeen molemmille osapuolille.

2. Korjauskustannukset ovat merkittäviä
Heti kun korjausten laajuus tai kustannustaso on epäselvä – tai lopullinen kustannus selviää vasta purkutöiden aikana – ollaan tilanteessa, jossa vastuunjako ja seuraamukset eivät ole itsestään selviä.

3. Kiinteistön käyttö estyy tai rajoittuu olennaisesti
Jos asuminen keskeytyy, tiloja joudutaan sulkemaan, terveysviranomainen antaa suosituksia tai käyttö on muuten olennaisesti rajoittunut, kysymys ei ole enää tavanomaisesta korjaustilanteesta.

4. Osapuolten näkemykset poikkeavat toisistaan
Kun toinen osapuoli katsoo kyseessä olevan tavanomainen ikääntymiseen liittyvä seikka ja toinen lain tarkoittama virhe, ollaan oikeudellisen tulkinnan ytimessä. Tässä vaiheessa puolueeton juridinen arvio auttaa usein selkeyttämään asetelmaa.

5. Reklamaatio tai vastine on laadittava
Sekä ostajan reklamaatio että myyjän vastaus siihen voivat vaikuttaa ratkaisevasti myöhempään arvioon. Huolimattomasti laadittu asiakirja voi kaventaa omia mahdollisuuksia tai lisätä vastuuta tarpeettomasti.

6. Harkitaan hinnanalennusta tai kaupan purkua
Ennen kuin vaatimuksia esitetään tai niihin vastataan, on syytä arvioida realistisesti, mihin seuraamukseen asia oikeudellisesti voi johtaa ja millaisia riskejä eri vaihtoehtoihin liittyy.

Asianajaja Mika Talviaro Hometaloasiantuntija

Omakotitalokaupan purkaminen vai hinnanalennus? Kysy asianajajalta

Asianajaja, varatuomari Mika Talviarolla on hometaloriidoista 25 vuoden ja 500 hoidetun jutun kokemus.

OTA YHTEYTTÄ

Samankaltaiset artikkelit